上車前壓力測試 及 按揭計算方式分享 

[隱藏]
置業上車前,必須先做好準備,計算好自己負擔能力,壓力測試,以免落訂後申請按揭先知唔得,甘就大件事。

現在九成按揭必須要符合樓價400萬或者樓下,400-450萬物業最高借貸360萬。因為高於8成按揭的緣故,必須要工作是穩定入息,非佣金性質的,而且+3%之後的壓力測試不可以過入息的55%。而名下不可以持有業權,或者按揭擔保,但以往持有物業的話是沒有影響的,只要申請一刻名下沒有業權就OK,不需要首次置業。如果需要年期到30年的話,就需要留意單棟物業樓齡不高於30年,屋苑物業不高於40年。如果高於以上提及的樓齡,也可以向按揭保險公司appeal,但不一定能成功,所以最保障自己的方法就是按上述方法計算。因為按揭年期縮短,會影響每月供款,直接影響按揭金額,因為有壓力測試,每月供款約多,壓力測試要求越高。

450-600萬物業,通過按揭保險公司,最高可以承按8成。但同樣需要通過壓力測試,但會比8成按揭以上的要求寬鬆一點。
+3%之後的壓力測試不可以過入息的60%,如果需要擔保人幫手的話,擔保人又有按揭或按揭擔保系身,甘就齊齊降低到壓力測試50%。因此要小心計算。同樣地,按揭年期的計算方法同9成按揭一樣。

現在按揭計劃仍然是H按主導:
H+1.6%, Cap P-3.1%, 1% rebate, Mortgage Link, 0.1%額外回贈
2M就可以得,如果借1M的話,就會少D優惠。
如果不需要Mortgage Link的話,貸款金額達到3M,可以嘗試申請H+1.5%按揭,不過就無Mortgage Link喇。









樓價首期供款對照表2015新辣招版 + 2015新辣招分析 (首置版)
2015/02/28 11:20:14
網誌分類: 其他

[2015辣招更新] 樓價首期供款對照表2015新辣招版 + 2015新辣招分析 (首置版) E-mail 此主題給朋友


因應金管局於2015年2月27日及3月2日推出的2015新辣招,小弟已推出對照表2015辣招版並對帖文作出相應修改! 

為方便各位參照2015新辣招的新增項目,有關改動會在下文以紅字標示,而在對照表內會以黃色背景標示


作者2015年2月28日註: 

2月初推出對照表終極版時,感覺是市況太熾熱,有可能引來新一輪規管,結果竟烏鴉口開口中。
2015新辣招主要針對400萬以下及600萬 - 700萬的物業。雖然新一輪辣招影響了用家,但小弟個人看法是對2015新辣招甚表支持,觀察如下:

1. 有關400萬以下物業,2015新辣招並沒有取消9成按揭,HKMC僅清楚定出了9成按揭的3個申請條件 (a) 
固定受薪; (b) 首次置業(於申請時並未持有任何物業;
 及 (c)普通測試「入息供款比率 」(DSR)上限為45%,外3月2日金管局增補80%以上按揭之壓力測試DSR上限為55%細看之下,(a)及(b)根本是HKMC一貫的審批標準,此處極其量是明文重述一遍。就著(c) 部分,大家如果睇過樓價對照表可能已知道,金管局今次收緊DSR上限,只是輕微提高對按揭申請人的入息要求約10%。

綜上所述,2015新辣招可說對400萬以下按揭
可說並沒有作任何原則性改動,僅表明非固定收入人士不能申請,屬於姿態多於實際。當中肯定涉及了政治考量。但請注意,HKMC已借今次出招神不知鬼不覺地加了按揭保費,9成30年按揭保費率由3.55%加到4.35%。

2. 
有關600萬 - 700萬的物業,此價格的單位正是1、2房單位業主升級至3房單位的換樓鏈命脈所在。2房換樓至3房單位,過程多數牽涉以賣出細單位之賺幅作為3房單位之首期,操作後有關業主的按揭貸款無可避免會上升。顯然,這並非政府所樂見。因此,我認為2015新辣招的最強效果,就是令實力不足的2房業主不能輕易藉買賣並增加按揭貸款升級至3房單位

3
. 由於
2015新辣招再度斬斷因2房單位價值上升而重新開始癒合的換樓鏈,因此效果是使2房自住業主出售單位換樓的意慾消失,令樓市過於熱烈的氣氛冷卻下來又同時防止超借情況出現,一舉數得卻苦了租住細單位的租客。由於符合資格上車的買家進一步減少,即更多人需要租用細單位,細單位租盤更缺,這對持有細單位長線收租人士卻有利無害
。至於樓價,一如以往的辣招,未受實質影響的單位類別應該又會升多一浸。




最近常會想到,以前要增加現金流,需要一開二 、二開四。現在時代唔同了,政府唔想你細胞分裂,只想你直接將手上的單位加租增加現金流,何不欣然接受政府送給你的禮物呢? 加多幾次租,可能不知不覺已財務自由了呢!

2015新辣招版樓價首期供款對照表由200萬到2000萬 (27/2/2015起生效)」下載連結:
https://mega.co.nz/#!VoNQzTLS!rAnSYpspOJkK5BG3JqfD6qZxUwrXH4ZkDsPC_du2AdA

舊版「樓價首期供款對照表終極版:由200萬到2000萬」
9成按揭首置Excel 版 (截至4/2/2015) 下載連結:
https://mega.co.nz/#!Uo8nTS5K!7KNHWvJq5zN2JScWabSxsUDQb3NcV3sBBAbOLJazj8E


另因應政府有關部門將來可能推出之政策,如該政策對上車首期及供款有任何改動,小弟也會於此帖更新,敬請密切留意!

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小弟幾日前貼出了250 - 450萬範圍之樓價首期供款對照表,反應似乎不俗。那麼就再講多少少啦。
(上文 「首期的迷思:按揭保險解惑」,請繼續支持。 Link: http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=24301581&extra=page%3D1)

很多人一睇樓價就有若萬斤之重,覺得係一生的承諾、一生的積蓄云云。小弟每逢聽到類似論調總是不以為然。自從按揭這個產物誕生以來,睇樓價不能再單單睇face value,而係應該一化為三:

1. 首期連雜費支出
2. 最少月供金額 (年期30年,P-plan 按息2.15%計)
3. 壓力測試下最低所需收入 (假設加息3厘,月供不能超過月入60%)

為此,小弟根據上述標準預備了以下「樓價首期供款對照表終極版」 ,由200萬到2000萬,冀能幫助大家解讀樓價。有一點意外收穫就係原來從這個對照表亦可以解釋到唔少現時香港樓市的怪現象,相當有趣。 有機會再分享!

有朋友問我呢個對照表點計的。講到首期,以小弟愚見,買樓不能問銀行借的就係首期。在低息環境下,小弟prefer借盡達致cash level最大化,增加防守力。如果以呢個角度理解,其實成件事就變得好簡單。睇睇以下現行按揭規定:

1. 400萬或以下:  可以選用按揭保險計劃借取最高80%或 90% * 按揭。
*80%以上至90%按揭只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)及其入息供款比率為45%或以下
2. 400萬以上至450萬: 可以選用按揭保險計劃借取最高80% - 90%*按揭,貸款上限360萬。
*80%以上至90%按揭只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)及其入息供款比率為45%或以下
3. 450萬以上至600萬或以下*: 可以選用按揭保險計劃借取最高80%按揭。
4. 600萬以上至700萬: 按揭成數最高60%。[舊規定: 按揭成數最高70%,貸款上限420萬。]
5. 700萬以上至1000萬: 按揭成數最高60%,貸款上限500萬。即833萬或以下可借足60%按揭,833萬以上至1000萬都係最多借500萬。
6. 1000萬以上: 按揭成數最高50%。

*按揭保險申請的絕對上限為600萬,只要成交價超越600萬 (例如$6,000,000.01),就完全不可以申請按揭保險。承上例,唔好諗住你可以自己補返$0.01,然後申請按揭保險借600萬的80%480萬,因為你成交價超越600萬,所以你完全不可以申請按揭保險。此情況下你只能借取$6,000,000.01的60%。

唔明? 請睇下表,右邊數過來第二直行就係啦:

樓價 規定 首置貸款上限
首置首期
按揭保險
400萬或以下 可以選用按揭保險計劃借取最高80%或 90% *按揭。
*
80%以上至90%按揭只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)
及其入息供款比率為45%或以下
90%
10%
Y
400萬以上至450萬 可以選用按揭保險計劃借取最高80% - 90%*按揭,貸款上限360萬。
*80%以上至90%按揭只適用於固定受薪的首次置業人士(於申請時並未持有任何物業)
及其入息供款比率為45%或以下

360萬
樓價 - 360萬
Y
450萬以上至600萬或以下 可以選用按揭保險計劃借取最高80%按揭。 80%
20%
Y
600萬以上至700萬 按揭成數最高60%。 60%
40% N
700萬以上至833萬 按揭成數最高60%,貸款上限500萬。 60%
40%
N
833萬以上至1000萬
按揭成數最高60%,貸款上限500萬。 500萬
樓價 - 500萬 N
1000萬以上 按揭成數最高50%。 50%
50%
N



每個人處境唔同,有部份朋友收入未及或家庭負擔太重,儲唔到首期好正常。不過,有更多人其實根本力有所及甚至行有餘力,卻誤信傳媒或社會壓力團體不負責任的報導、抗議及無病呻吟,繼而被誤導及洗腦以為樓價高得自己負擔不了,實在可惱可恨! 希望大家能睇通樓價的真實意思,按自己的能力置業安居,不要再誤信傳媒或社會壓力團體,因為某程度佢地就係失敗者!

註:執筆之時,金管局已頻頻放風話會對樓市出招,希望不是取消9成按揭吧。如果係,到時傳媒同一般市民話上車要3成首期就真係夢想成真,求仁得仁了。




BLOG主 : lga908



[2015新辣招更新]首期的迷思:按揭保險解惑


2015年3月2日更新:
按揭保險借貸壓測收入供款最高比例由60%下調至55%


2015年2月28日更新:
8成以上按揭只限固定收入人士申請


最近聽到太多傳媒同身邊朋友聲稱上車需要100萬或者3成首期,又話9成按揭利息好貴或者借款太大供唔起。為了將來有效討論及不用重覆打字,我現在寫下有關按揭保險計劃的資訊:

1. 400萬以下的住宅,可承造最高90%按揭,即1成首期可上車,只要同時間承造7成以上按揭不超過一個物業、有足夠收入證明就會批出。

2. 借按揭保險不同二按,一般35年樓齡以內之住宅,可以全數批出2.15%年期30年9成按揭。這與高息二按係兩回事。

3. 承造7成以上之高成數按揭,額外支出係按揭保險費,可以加借隨按揭攤還。律師費就較一般按揭多$1000左右。

4. 香港按揭保險公司相關參考連結:http://www.hkmc.com.hk/chi/pcrm/ourbusiness/mip.html

經運算後,各級樓價所牽涉的首期連雜費支出、月供 (以按揭利息2.15% 30年按揭計算)及壓力測試最低收入(按金管局指引,加息3厘供款不超過收入60%) 已列於此圖讓各位參考。多謝!

p.s. : 近日金管局頻頻放風話會對樓市出招,希望不是取消9成按揭吧。如果係,到時傳媒一般同市民話上車要3成首期就真係夢想成真,求仁得仁了。


[2015新辣招更新]首期的迷思:按揭保險解惑