[180127] 信Demographia份買樓力報告,原本買到都變買唔到


【博評】香港人要不吃不喝19年先買到樓?信嘅話,因住抱憾終生


又到年頭,「國際公共政策顧問機構」Demographia又出報告,香港媒體當然知道個soundbite 係 「香港人要不吃不喝19年先買到樓」。

香港樓會升定會跌,呢啲咁高深嘅問題,我就唔班門弄斧了,反正個個香港人都係樓市專家。至於香港樓價係咪泡沫,一樣,大把專家拗咗十年八年。

樓會升定會跌我就唔知,但相當肯定嘅係:Demographia份報告得啖笑。唔識就嚇死識就笑死。更大劑嘅係,得啖笑都算,但太認真信嘅話,因住抱憾終生(陣間講點解。)

利申先,本人係小業主,只持有三百幾尺自住物業一個,未供滿,冇僭建。我同任何地產商或經紀都冇咩瓜葛,亦不代表公司立場。

份報告有乜問題?不如講下有乜優點先,優點就係有noise,易明。佢計「負擔比率」就係用「中位數」單位樓價,除以中位數收入,就得出你要買樓要xx年不吃不喝(其實唔止,唔使交稅咩?)。

負擔比率簡單易明,但同薯片雪糕一樣,好味但多吃壞肚皮,食太多食世都上唔到車。苦口良藥,真相多數唔係咁易消化嘅。

首先,任何全球樓價分析,mythology再掂都好,用落香港都易出事。因為香港實在好特別,因為一國兩制,北面有界南邊係海,唔似倫敦咁可以住到Zone 9,或者紐約咁住到新澤西。香港丁屎咁細,偏偏(暫時仲算)係全球人才聚集嘅地方,再加埋北方源源不絶嘅需求(可能係租,可能自住,可能包小三,可能洗黑錢,可能投資,可能買個平安,咩都好),香港樓市先天就會「扭曲」。做個唔完全適當但易明嘅比喻:即係等於隻仙股咁,你去講咩市盈率派息基本因素管理層質素,明顯搭錯線。

另一個問題,發唔發現成個榜都冇大陸城市?原來佢份報告就只係China (Hong Kong)(激死啲 HK is not China嘅本土青)。佢話大陸啲數據唔多準,可能係,但基本上人人都知,深圳上海北京之類嘅一線城市,負擔比率唔會低過香港!

唔計香港先天嘅問題外,Demographia份報告問題在邊?

首先講中位數。如果只講樓市,用中位數樓價,望落冇乜問題,畢竟幾億幾億嘅豪宅反映唔到真實。講城市打工仔收入,用中位數都恰當。但用中位數樓價同中位數收入比,就會出問題了——因為大家都知,買樓嘅唔係「中位數人工」嘅人嘛。以前可能係,而家肯定唔係,全世界都唔係。

亦都所以,你明明見到有人買得起樓,而佢肯定唔係不吃不喝19年。我相信佢甚至比你食得好——一係佢有父幹,一係佢人工遠高於中位數。更不用講嘅係,過去N咁多年,特別係金融海嘯後,拜貨幣政策寬鬆所賜,全球股市樓市都向旺。過去十年,持有股票或物業嘅,身家大幅升值,貧富差距進一步拉濶。本文無意討論健唔健康或公唔公義,但呢個係事實,亦唔係香港先見到。「中位數」買唔起樓?但最頂層嘅多多都買得到。

另外,用「本地人」收入,亦係問題。你望下個名單上面,最難負擔嘅,都係宜居城市(你可能覺得香港唔係,但北面幾億人覺得係,一人一票好唔好?),亦係全國甚至全世界人都去嘅地方,機會最多。香港嘅樓唔係香港中位數收入嘅人買,正如倫敦嘅樓都唔係倫敦中位數收入嘅人買。

更深層次嘅問題,就係,唔同地方嘅負擔比率,如何可以相比?隨手講都有一大堆問題,稅務啦,保唔保護租客啦,難唔難租出去啦,多唔多公屋啦,文化背景啦之類。

舉個例,馬來西亞央行舊年年尾出過篇奇文,話比大家知,馬來西亞人買唔到樓唔係因為銀行唔肯借錢,而係因為樓價實在太貴。有幾貴?成4.4倍,要唔吃唔喝4年半先買得起,仲唔係貴?佢哋覺得呢,應該3倍先「合理」——香港人,笑死未? 3年唔吃唔喝買得起樓嘅,我估有人聽日就去試了。

但唔好笑馬來西亞央行離地(況且,有政治目的啦)。佢哋呢個3倍先「合理」嘅指標,正係Demographia話嘅,3倍樓下先係「可負擔」。點解3倍先合理?唔知噃,佢覺得係就係。而我懷疑,香港嘅樓價,從來都冇點「合理」過,至少近廿年都應該冇。「唔合理」嘅嘢維持成廿年都冇爆煲,咁到底咩叫「合理」?

Demographia今年個報告講,2002年嗰時呢,香港嘅負擔比率比較低。鬼唔知阿媽係女人。但精彩嘅地方嚟啦:當年負擔比率係4.6位。而根據報告所講,3倍之下先係「可負擔」,4.6倍已經係「認真難負擔」 Seriously Unaffordable。咁5倍以上叫乜?好似點心有頂點特點超點咁,原來5倍以上叫「嚴重難負擔」Severely Unaffordable。香港而家就快20倍,應該叫乜?可能叫「好X難負擔」。

即係話,用佢哋嘅標準,香港樓根本由2002年開始已經「認真難負擔」。唔係講風涼話,你話你本身一窮二白都算,係咪都買唔起樓。最大劑係如果你2002年買得起樓,但信報告講話「認真難負擔」,天真咁以為即係會跌返去3倍樓下(哈哈哈),咁肯定你今日就變咗「好X難負擔」。

易消化嘅頭條,多數就冇營養。你有時見其他機構會做啲好啲嘅分析,Economist有做,瑞銀都有做過。呢類比較好嘅分析,會睇埋「當地」各樣數據嘅歷史走勢,先去衡量係咪偏貴係咪泡沫。唔好同人比,只同以前嘅自己比。同樣係6倍負擔比率,如果係香港應該幾抵,係馬來西亞應該就係泡沫了。唔係賣廣告,但瑞銀份報告做得幾好,佢用好多唔同嘅指標,睇埋歷史。結果話你知樓市泡沫最勁係多倫多,之後係斯德哥爾摩,然後係慕尼黑,溫哥華,悉尼。香港?頭五都唔入噃。香港嘅負擔比率幾時有低過?你拎香港同馬來西亞比高低,又係搭錯線。

香港樓呢,就幾時都貴架啦,至少近二十年都係。會唔會跌,可能會。但你估會唔會跌到好似Demographia講嘅3倍負擔比率?我諗起唐英年嘅金句咯。.


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