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[170227] 打險資 水湧港 有景轟


金融High Tea——打險資 水湧港 有景轟

上周五港股回吐149點,恒指處於高位回吐的唞氣階段,但本地樓市並不平靜。港島南區一幅海景地皮,由龍光地產(3380)股價及相關新聞及合景泰富(1813)股價及相關新聞聯手以168億元投得。不但再出現百億地王,成交樓面呎價高達22000元,比市場預期的上限還要高出四成,相當之癲。

        這個地價貴過貝沙灣現貨,還要注意貝沙灣個區有豪宅格局,新地王個區亂啲,比不上貝沙灣,所以地王價錢明顯係「麵粉貴過麵包」。南區地王樓宇落成後,估計要每呎要賣31000、32000元才可打和。地價創出癲價,往往會令人想樓市爆破的時候。

        麵粉價錢貴過麵包

        回歸以前,信和(083)股價及相關新聞以118億元投得現時南灣半島地皮,當時就是一個癲價,樓市不久便爆破。事情發生在1997年3月25日,該幅小西灣住宅地皮,由信和在拍賣場上高底價87%投得,樓面呎價5139元。同年7月香港回歸,10月股災,樓市爆煲,後來信和成功向政府改圖則,增大地積比率至10倍,建築面積增逾兩成,每呎地價下調至4500多元。但項目2000年發售,首批單位建築呎價只是4288元,仍要蝕讓。

        鑑古知今,投地出現癲價,麵粉貴過麵包,樓市泡沫嚴重。發展商理論上是最熟悉地產市場的人,他們投資會比較冷靜,識得計數。到連發展商都忍不住以超高價搶地的時候,一般意味他們非常看好樓市後市,也是樓市最瘋狂的時候。

        看今次幅地皮,由內地發展商投得,情況變得複雜一點。回顧過去五年,特首梁振英上台以後,聲言要增加土地供應。由於政府不容易搵到可供拍賣的土地,四圍插針起樓之餘,只好挾港鐵這些有大量土儲的公營機構,要求它們加快推出土地。例如將軍澳日出康城站,港鐵將原本計劃分10年慢慢推地,結果在政府力谷下,在三幾年內全部推出。

        政府加速推地,希望藉此推低樓價。本地發展商初期採取抵制態度,投地很不積極,出現流拍危機。其後內地發展商進場,2013年6月推出的包括首幅位於啟德的「港人港地」就由中國海外(688)股價及相關新聞獨家投得。由於單位有只賣給港人的限制,去年8月推出首批「啟德壹號」單位,中海還擔心賣不出,開價不敢進取,結果市場反應超乎意料之好。由中海投地到賣樓的策略,顯示國企進入本地地產市場,還是略顯審慎,不算太癲。

        內保外貸調資香港

        內地的民企來港瘋狂搶地,她們是否真的這樣看好香港樓市後市,還是有其他的考慮呢?我和一個內地發展商談過,他提出了一個香港人較少注意的角度,就是內地的民營企業想調錢來香港。自去年初人民幣大跌後,中央控制資金外流,愈來愈嚴。以前,內地資金很容易透過地下錢莊,調來香港,現在難度日增。在這種情況下,錢如何可以移來香港,成為大家很關心的課題。

        隨後就見到很多內地財團,做地產的;沒有做地產的,都激進地在香港投地。內地發展商朋友說,個別開發商如何考慮外人不知,但一般來說,在香港投地,是名正言順的投資。投到地之後,便可以安排資金要來香港,一個方法就是「內保外貸」(即以國內資產作抵押擔保,在海外貸款)。做法是找中港兩地都有業務的銀行,把國內資產,甚至現金,抵押給銀行,然後在香港借取港幣。當然,這種做法要支付手續費和較高利息,但可以把較大筆的錢間接調到香港。這些錢來到香港以後,都會留在本地,不會再返回內地。若調來的資金夠多,足以支付地價,還可以把香港的地皮再拿去按揭,足夠用作建築費之餘,還可以套現一筆資金,變相令公司在香港劃出一個可以自由調動的資金海外小金庫。

        北水南流短炒成風

        部份內地企業投地時便變得非常進取,志在必得。本地發展商可能要計得比較足,要計到有兩、三成利潤,才以此換算成投地落標價;內地企業不需要很高回報,即使沒有甚麼賺頭,都照樣落注,願以超高價投地。這樣的投地價,不可以作為量度發展商能否獲利的標尺,不可以假定投地者估計樓市還可以升多三、四成。在近期多次投地,很多本地發展商的最高投標價,比內地發展商或民企的入標價,還要低了四成甚至更多。瘋狂背後,各有盤算。

        嚴打險資北水避港

        內地資金要調來香港,各有前因,不足為外人道。令我對香港中線的投資市場,暗生戒心,主要是擔心到今年下半年,無論是股市或者樓市,未必仍像今年上半年這樣好。股市和樓市不同,企業不能在內地以「炒港股」來立項,借此調錢來港。但港股今年首兩個月,一反常態,表現良好,跑贏內地股市。炒作資金主要來自內地。無論留在香港的大陸水,或者是北水南下,但炒作主力都是內地資金,因種種原因留在香港。

        有內地朋友同政治角度去解釋這個狀況,說今年第四季中國將召開十九大,習核心將會進一步大幅換班。過去的金融體系,比較少習派的人,現正逐步改組。去年年頭習核心就親點劉士余做中國證監會主席。

        在內地金融監管部門更生換代之際,以保險資本為代表的「野蠻人」,去年到處出動獵食,跳最後的探戈,最突出的是寶能系(旗下險資是前海人壽)敵意收購萬科。最後由管理層介入叫停收場。去年12月5日,中國保監會勒令前海人壽停止開展萬能險新業務,切斷寶能頻頻舉牌作敵意收購的財源。

        到上周保監會對寶能系全面開刀,暫停開展新業務、暫停申報新產品、暫停股票投資,並對前海人壽等公司派出專項檢查組開展現場檢查,指前海人壽有編制提供虛假材料、違規運用保險資金等問題,撤銷時任前海人壽董事長姚振華任職資格,禁止他再入保險業10年的處罰。中國保監會主席項俊波話,決不能把保險行業辦成富豪俱樂部。

        據內地知情人士講,呢一輪打險資其實由最高層指令操盤,顯示整頓金融業已迫在眉睫。上周五又出現重大人事變動,中國銀監會主席尚福林轉職全國政協經濟委員會就任,原山東省省長郭樹清將接任銀監會主席。郭樹清和劉士余皆屬前總理朱鎔基一系人馬,現為習核心重用,將主力金融業去槓桿的工作。

        先升後插不可不防

        內地金融業逐步加強監管,這將衍生幾個問題。第一,原來的勢力,會否負隅頑抗,大搞小動作。2015年內地股市先炒高,後狂插,令人記憶猶新。當年5月,中國搞亞投行,英國率先交加,中國威望如日方中。當年的9月3日舉行閱兵,原本期望有大量海外元首會出席參與,結果5月中國爆發股災,匆忙救市,手忙腳亂。其後又來一個天津大爆炸,再打擊中國政府威信。結果9月閱兵時,只有很少外國元首出席,場面冷冷清清。事後很多人都懷疑,當時的股災,是否與政治有關?如果用這個思維,今年十九大前,會否有反對勢力「炒高隊低股市」玩嘢?成為一個很大問號。

        第二,舊勢力即使不是頑抗而是走避,也會帶來風險。舊制度受益者會盡快把資金撤離,作為自保。短期有水流到香港,順勢炒炒,股市如潮湧上;水流過後,股市又由高處滑落。

        結論係內地整頓金融業,加上十九大換屆在即,風險隱伏。在股市當頭起時,短期內可能會繼續跳舞,炒上易過炒落,因此不要看完此文章,就馬上沽清股票,淡定有錢剩,想沽也可以分段食胡,不用太急。但若是中線投資,就不要看得太好,高追睇幾日可以,高追睇一年不宜。

        陸羽仁

 

http://news.stheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=401762&section_name=wtt&kw=4


林一鳴:樓市大跌在後頭

2017年02月26日

資深投資者、去年貼中樓價不跌反升的林一鳴表示,目前樓市形勢似1997年爆煲前。他指出,「1997年3月,藍灣半島地皮以118.2億元售出,破盡紀錄,同年中嘭嘭聲加息,跟住個市唔同晒,那時啲人一樣話唔驚加息,而家有少少嗰時的感覺,但冇咁快(爆煲),因供應仍未追上,樓價有機會在美國最快下月加息,而香港亦跟隨調高最優惠利率(P按),那時便是樓市的見頂位,及轉捩點。」

他表示,政府報大數,根據發展商入則建屋申請,今年供應仍不足,只約1.5萬伙,但去到明年及後年供應便會嘭嘭聲增加。今年P按會加一至兩次,當去到2018年及2019年供應同步增加,平均每年去到兩萬至三萬伙,並持續幾年,而到時美國可能已加息六至八次,假設每次加0.25厘,香港跟加,即加息兩厘,到時香港樓市會完全唔同晒。97年亦是如此,美國踏入加息周期後,「息口係咁加」。對於近期樓價爆升,林一鳴稱,完全是97年初的翻版,當年又是兩三成咁升,升到九月十月便見頂,但最初跌好慢,大跌才在後頭。他又指,鴨脷洲地皮以天價售出,每呎地價逾2萬元,如將來賣樓仍有合理利潤,「樓價係會好痴線」。



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