[170729] 唔買貴嘢4

唔買貴嘢4


七仔  2017/07/29 15:29:11  

陸羽仁對樓巿睇法最大嘅問題,就係唔識分貴與平,搞錯咗方向。基本上我們冇人質疑"唔應該買貴嘢","買樓應該量力而為","唔好買貴"、"唔好超出自己嘅能力買樓" 呢啲阿媽係女人嘅基本嘢。

陸羽仁錯嘅地方就係對於大陸樓與香港樓是平是貴的基本判斷嘅錯誤。佢只係睇到大陸GDP增長,而完全唔提大陸樓其他隱藏成本。陸羽仁唔提、冇考慮嘅大陸樓額外成本有以下:

1) 手續麻煩

買一層香港樓只需要講啱價錢,叫經紀到你家簽臨約,叫律師樓師爺去你office樓下簽正式買賣合約,叫銀行按揭部職員去附近老麥簽按揭申請,基本上2個月後就可以收鎖匙。但係你去買大陸樓,要簽臨時合約,匯首期上大陸,開大陸銀行戶口,做公證,親身申請水電, 做按揭申請,簽批出按揭,國土局備案、登記等等。起碼要搞十次八次,絕對係比買香港樓手續繁複,你聽陸羽仁講去重慶買層一百幾十萬樓要付出幾多時間/洗費成本?

2) 透明度不足

你買香港樓,去中原網㩒下就知道層樓附近最近成交多少。上HSBC網站就做到估價。大陸樓呢?對上一次成交幾時?幾多錢?有冇途徑知呀?有冇咁高透明度、咁開放嘅資訊渠道呀?你會唔會買貴咗嘢呀?

3) 法制唔建全

當你沽一層大陸樓嘅時候,一般大陸人嘅做法就會係去公證行及國土局宣誓以一個較低嘅價錢成交嚟慳稅,銀行嗰邊就以之前傾好的價錢簽約收錢(即係呃政府類似印花稅的稅)。作為香港人,你哋願唔願意冒險去公證行宣誓以較低嘅價錢成交嚟幫買家慳稅呢?如果你唔願意,買家嗰方面就會將呢個(額外)稅務嘅成本在出價時扣減。到頭來,多出嚟嘅稅項都係你自己畀。亦即係話你付出嘅成本會比其他大陸人高。

4) 按揭利息高

供層大陸樓起碼六厘利息,供一層香港樓H按唔洗2厘,有mortgage link又有回贈,實際按揭利息低於1厘。供層香港樓放租收3-4厘(尤其三至五百萬新界交通方便樓或村屋),租客幫你供、有銀收,20年後層樓就係你嘅。供層大陸樓,係你供層樓畀人哋住,收番嚟嘅租(1-1.5厘)都唔夠你畀裝修嘅維修保養成本。 亦唔好話佢幫你供樓喇!仲有,大陸樓嘅折舊絕對係比香港樓快很多。唔信嘅話,你去搵間20年嘅大陸樓睇下,然後又睇下一間20年樓齡嘅香港樓,睇下你想住邊間?你就可以預見你將來去中山住一層二十年嘅舊樓嘅退休生活係點好。

5) 二手買賣難

香港樓二手買賣暢旺只要你沽樓嗌價貼市/大型屋苑,一般好容易。大陸樓呢?空置咁多,做到二手市價成交其實唔容易!

6) 朝令夕改

我曾經在深圳買一層一手樓,本來諗住按規矩俾兩成首期。同發展商簽完買賣合約兩個禮拜之後(未上會),政府突然更改首期規定到最少三成。我就要臨時臨急搵多一成首期出嚟。喺香港呢啲情形絕對唔會發生,如果唔係,點會有咁多人喺辣招公佈當日即刻簽臨時買賣合約呀?

仲有,大家有冇留意到耐唔耐就有啲深圳/大陸業主因為校網間區問題就出嚟上街示威?佢哋買嗰層樓本來在名校網內,突然之間可以話改就改。你層樓嘅價值必定受到影響!有呢啲高效率嘅政策更改作風,大陸樓喺絕對比香港樓高風險!

你見深圳樓升得咁勁又想分一杯羹?你先要諗諗深圳咁勁係因為深圳啲原居民聰明啲?還是深圳背後有政策嘅支持呀? 如果習近平五年後落馬,江派又上場,大大力發展上海華北,你覺得深圳樓仲會唔會升得咁厲害呢?

強如陸羽仁嘅好兄弟盧永雄嘅老細煙仔何都押錯注買錯唐英年啦!好彩佢識迷途知返,轉個頭就靠邊站撐梁營,頭條日報業務得以蒸蒸日上!實在係盧永雄及各讀者之福也! 如果煙仔何好似佢條𡃁咁死牛一邊頸,錯咗唔識掉頭,咁就會步蘋果/壹週刊嘅後塵㗎啦!各位網友,大家係咪認為自己對中國政治有超準確嘅預測能力呢?大家知道未來嘅政策走向係點?

7) 買賣交易稅率(類似香港印花稅)高

香港人買香港樓,稅率係比你以香港人身份買大陸樓嘅稅率低。

8) 限購

依家唔係你想買大陸樓就有得買,係有限購。 冇工作證、社保,去廣州深圳等一級城市係買唔到!你去重慶買問下啦,我都唔知得唔得!

9) 套現能力弱

你有層香港樓,如果升值或者供到咁上下,打個電話去銀行,download填份表, 叫個銀行按揭部職員去你公司樓下同你簽約,兩個禮拜就可以有錢到你戶口。 只要有名、有人頭,一間樓變兩層, 辛苦少少加埋租客嘅支持, 好快就可以擁有兩間物業。

大陸樓呢?絕對做唔到呢樣嘢!如果你咁好彩有買家幫你買,你都要先有閒錢將層樓贖回,然之後先可以賣。如果你等錢洗,就要借錢嚟贖樓,然後再賣。 陸羽仁有個做傳媒高層嘅好兄弟盧永雄,唔會唔知道早一、兩年當深圳樓價飆升嗰陣時,有幾多業主賣咗樓、簽曬約,因為樓價升而敲竹腳、唔肯交樓呢? 頭條日報都有如實報導。呢啲民風,當跌市你沽樓又借咗嚿錢贖樓時,如果買方唔遵守合約,你點算好呢? 去重慶慢慢追啦!所以港樓相對於大陸樓絕對係方便、可靠、有彈性嘅融資工具。

10) 資金回籠麻煩

大陸有外匯管制,你賣完層大陸樓揸住幾百萬人民幣,你點樣𣾀返香港?地下錢莊?還是正式經大陸中銀俾高昂嘅買賣差價將人民幣轉港元再轉返香港?你係冇得咁做,因為你嘅資金來歷不明,如果你聲明錢係賣樓賺錢,正式申請資金匯出大陸, 所交嘅稅絕對令你唔會咁做!

 

講咗咁多港樓比大陸樓嘅優點, 全部都係結構、政策、制度及流動性嘅優點、冇講政治、未講經濟。當然,如果你係一個大陸人、家在大陸,有部分大陸樓嘅缺點就唔係你嘅問題。但我係以一個香港人嘅角度去講出陸羽仁冇同你講、唔同你講嘅事實。 跟住就同大家講陸羽仁搬龍門嘅經濟問題、GDP增長,同埋租金回報率問題。

 

就陸羽仁琅琅上口嘅GDP增長,先唔敢講其他年份,用2016年數據,大陸嘅GDP增長6.9%就誇啦啦!香港GDP增長1.9%就吹喇叭! 但係陸羽仁冇話畀你知6.9%係用人民幣計算,香港1.9%增長係用美元計算。2016年人民幣相對美金跌咗幾多個%?減一減就知道香港1.9個%相對大陸"6.9%",在2016年香港絕對唔失禮!

 

陸羽仁成日講到大陸GDP增長好鬼快簡直係一個奇蹟!其實陸羽仁唔識世界經濟歷史都做到企業CEO就簡直係一個奇蹟!GDP高速增長係唔係史無前例呢?睇返之前嘅歷史吖,講增長,唔好話同日本仔比吖,就連香港、台灣都不如!

 

就同大家講下GDP增長,係"增長"唔係講人均值。大陸依家GDP人均八千幾美金6.9%增長,香港宜家GDP四萬幾美金1.9%增長。香港依幾年嘅增幅當然唔能夠同大陸相比,但係香港當年GDP仲喺八千幾美金嗰陣時,即係廿幾年前,香港嘅GDP增長絕對唔止6.9%呢個單位數增幅,係雙位數呀!再講,廿幾年前嘅八千幾美金即係而家嘅幾多錢呀?計返通脹大陸而家嘅GDP水平只係香港三十幾年前嘅水平。大陸依家改革開放咗30年,仲係落後緊香港三十幾年,但個增長已經從雙位數回落到單位數。唔好話有冇能力去到三萬蚊以上嘅水平吖!就連去到台灣二萬幾嘅水平, 你撳下計數機除一除,就知道要幾多年先做到啦! 仲要假設大陸有能力過埋路易斯拐點、中等收入陷阱,冇咗人口紅利因素,加上而家大陸污染到咁嘅程度,要繼續搞效益一路減少嘅基嚟建谷GDP,可以谷多幾多年呀?要幾多年先追到台灣呀?我都唔同你講香港啦!

PS:我依然相信未來十年中國嘅GDP增長都會快過香港嘅GDP增長。但係唔代表香港一事無成大陸就天下無敵,只不過香港已經成為咗一個經濟成熟嘅地方而大陸嘅基點依然細,增長相對容易!

 

正式返嚟討論咩叫平、咩叫貴。如果買層大陸樓收1厘息即係100倍PE,呢樣叫平。買層香港樓收3-3.5%息就叫做貴(2012年一般2-3百萬樓可4厘以上),我唔識認同。啱,大陸嘅GDP增長係會快過香港好多。但係佢呢嗰一厘息,正正就係反映咗大陸依家嘅樓價相對依家嘅住屋消費能力有一個高昴嘅溢價。 因為好緊要,所以要講三次溢價!溢價!溢價!

 

畀緊六厘以上供樓利息嘅同時而只係收番一厘多嘅租金,即係相對港樓畀一個三至五倍以上嘅溢價去買一層大陸樓,為嘅就只係將來嘅GDP增長。大家認為呢個deal係平咩?畀咁高嘅溢價去買一層大陸樓,其實就係預支咗大陸未來(未有)嘅經濟增長之後嘅價值。學陸羽仁話齋,當大陸嘅GDP增長到一個穩定嘅水平嘅時候,佢嘅租金回報就會上升。但係又Keep唔Keep到租金上升之餘,樓價又持續用1厘去計價?舉例: 今年大陸樓樓價一層一百萬,年收一萬蚊租金。十年後經濟增長3倍然後隱定,可以支持3萬蚊租金。到期時,經濟增長穩定後樓價就唔會以1%去計(陸羽仁話齋),says好似香港咁得3厘。即係話樓價都係一百萬!呢個就係高溢嘅可怕地方,就算你估啱個市都收唔到錢!我已經冇計埋上面10點個港樓嘅結構性、支金流動性優點。所以作為一個香港人,如果能撇開成見去揾一啲低水啲嘅二手樓,呢個投資渠道絕對係畀你唔熟識大陸樓單憑迷信GDP增長嘅情況之下衝上去大陸買樓更為上策。

 

如果你好似陸羽仁嘅好兄弟盧永雄咁叻叻年薪千萬計,咪揸住100萬衝上廣州/重慶買層大陸樓玩下囉!絕對支持,非常正確嘅投資方法!好叻叻,Yeah!如果你只係得三、幾百萬或手持港樓少於2層,就衝去買大陸樓,我覺得真係要諗諗買大陸樓嘅結構性、政策性、風險性同埋財務上嘅成本同溢價喇!

 

如果你覺得大陸就好似30年前嘅香港,過多三十年後都會繼續樓價飛升。我可以話畀你知,香港呢二三十年呢樓價飛升,好大程度上係因為人口以倍數計急速增長。香港市場細,只要內部需求提供加埋外來資金參與買少少香港樓,樓價就不得不上。計埋每年大陸人移民來港的人口,香港依家依然都係有人口增長。大陸呢?已經有14億人口,人口紅利已經消失,一孩政策行咗多年後,人口仲有幾多增長呀?空置率咁高,仲會唔會因為內部需求唧高大陸樓呀?某幾個一線大城市仲會,但係你買唔買到呢? 點突破限購令呀? 最多咪聽陸羽仁講去中山呢啲二三線鄉下地方買樓囉!你會攞你副身家嘅百分之幾多衝上去中山買呀?

再者,有冇可能有咁龐大嘅外來資金走入大陸去買貴大陸樓呢?講你都唔信啦! 所以講嚟講去,除咗一線城市,大陸樓仲有得升都係因為濫發人民幣、A股搵笨買不得、資金冇出路等造成囉! 你去樟木頭、常平睇下啦!啲樓賣咗廿幾年,而家啲樓升成點呀? 我有個親戚,十幾廿年前買層常平別墅,五十幾萬人民幣而家升到100萬都冇,連埋人民幣升幅有兩倍,係咪好叻呢?如果當日買香港樓,淨係收租都唔止呢條數啦!在常平搭和諧號有位坐、三個字一班車、半個鐘唔使去到廣州東站啦!廣州核心區呀!唔使聽陸羽仁講去到廣州南以外番禺中山呢啲咁偏僻仲要迫地鐵粒半鐘,仲要食正大陸改革開放最勁嗰20年,升覆都只不過係咁,仲要未計折舊,呢啲唔係貴係咩呀?

所以話,如果你覺得大陸GDP增長快就可以撇除其他不利因素,唔買香港樓攞副身家去買大陸樓而喺香港租樓、幫人供樓二十年。 咁你不如去伊朗買樓啦!伊朗2016年GDP增長有16%,係大陸嘅3倍呀!大陸嘅3倍呀!GDP3倍呀!加上伊朗信奉回教,生仔又多,買咗伊朗樓包你會發達!

 

以上嘅觀點全部都係基於我呢十年內買賣大陸樓同香港樓嘅經驗實戰。陸先生好耐冇買過樓啦,佢仲以為依家首期一般畀三成。其實一千萬以下嘅樓首期係畀四至五成首期,如果做按保600萬以下要畀一或兩成首期。三成首期呢個其實係一個騎騎呢呢冇乜人做嘅數字啦!   七仔絕對冇漫罵,冇針對個人,只係針對論點!如果網友鍾意睇(唔需要同意) 就算小弟文筆唔好,小弟都會繼續寫點樣買香港樓同點樣買大陸樓賺錢。 

多謝收睇,完~~~


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