[170508] 食鮑魚 唔買鮑魚指數

金融High Tea——食鮑魚 唔買鮑魚指數
2017-05-08

最近與一班中環茶友吃飯,席間談到香港的樓價和股市的問題。大家都有個感覺,覺得過去5年,股市沒有怎樣上升,樓價格就升了很多。


        五年前我有一篇文章,題為《股平樓貴難永續》。當日有位靚女網友問我應不應該買樓,我便寫了那篇文章。靚女想買一個位於西半山、呎價16000元的單位收租。我覺得股票便宜樓價貴,買樓有風險,可以有其他的替代投資,即使好鍾意買樓可以買較平的地產股。

        最近,我問那靚女當年那個她當年想買的單位的狀況。她說當日沒有買,最近見到差不多的單位,地產舖標出的呎價大約20000元,但成交稀疏。假若當日買了現在沽出,牌面賺25%,扣除了經紀佣金及手續費等,大約賺20%,期間收到約2厘租金,與供樓利息差不多打和。靚女當時買了內地樓,結果升了很多。

        地產指數追近樓價

        靚女說,樓價沒有表面看的升很那麼多,升勢只是局部性,只是細價樓升得多。她有朋友當年買了一間2000多萬元的豪宅,現時還要損手。

        樓價升跌,看數據會比較準確。2012年的中原城市領先指數大約處於100的水平,現時為155.5,升了55.5%。當中以新界西區升得比較厲害,由80升上139.5,大升了74%。要留意的是,新樓成交多,二手樓成交少,新樓實際上回贈很多東西,有不低的折扣,指數卻按牌面樓價計算,實際的升幅或許沒有那麼多。不過,新界西區的單位的確上升了不少。以新地(016)股價及相關新聞的屯門樓瓏門為例,7年前開售,呎價大約9500元,5年前再推,大約11000元,現時二手樓價大約14000元,升了近30%。

        說樓價升股票不升,其實也不完全正確,關鍵要看你買甚麼股票。一些大型股,特別是與中國相關的股票,例如內銀股,過去5年,的確沒有上升,例如工行(1398)股價及相關新聞,5年前是4.96元,現價也是4.96元,在原地踏步。賺到的只是每年超過5厘的利息。

        我過去經常講,如果很看好樓價,不如買地產股。這個講法有多對,關鍵也是看你買到那隻地產股。恒生地產分類指數5年前是22735點,現時是33599點,升幅47.8%。如果當日沒有買樓,買了地產分類指數,和中原領先指數55.5%升幅頗接近。

        恒基升幅一枝獨秀

        不過,去到個別地產股,表現就很參差。表現比較好的是恒基(012)股價及相關新聞和新地兩隻比較純粹的地產股。恒基5年前大約是28元,現價是48.4元,升了73%,還未計入期間的派息和十送一紅股。新地當日是88元,現價是116.6元,升了33%。其餘比較多的地產股,5年以來只是微升,部份更原地踏步。可見地產分類指數的升幅,只是給個別股份如恒基,升得比較多所帶動而已。

        目前幾大主要發展商的市盈率為8至11倍;市帳率由最低的新世界(017)股價及相關新聞的0.49倍到比較高的長地(1113)股價及相關新聞的0.8倍;息率大約3至4厘。

        過去5年樓價上升,雖然地產股也有一定的升幅,但整體上落後於樓價,為甚麼地產股會落後呢?當中有兩個解釋。第一是樓價由「剛性需求」帶動。銀碼愈細、呎數愈細、比較偏遠的樓盤,升得愈勁;銀碼愈大、呎數愈大的豪宅,差不多沒有上升。這反映了樓市受到「剛性需求」推動。

        香港一年大約有兩萬個新組織家庭需要置業,還未計因離婚產生的額外置業需求。很多人不想租樓,不想搬來搬去,就選擇買樓,當中也有不少是「成功靠父幹」的例子,很多父母怕子女無瓦遮頭,就算係納米樓,都要出錢代子女去買。就形成200、300呎的超細單位,特別搶手,呎價升得最多,因為這是爸媽較易負擔的銀碼。

        現時仍有相當多投資者覺得磚頭比股票這種「公仔紙」保值,就算只收一、兩厘息,也走去買。這是與「剛需」製造出來樓價只會升不會跌的感覺有關,令純粹投資也會入市。這些人只會信實樓,不會信股票,地產股也不信。

        貴賣貴買風險持續

        第二是股票投資者相當害怕地產股的風險。有一位中環茶友有很妙的形容,他說有錢人喜歡吃鮑魚,就算魷魚價格不斷上升,他還是會續繼買來吃。但如果搞出一個鮑魚指數,那些有錢人就未必會買,因為覺得鮑魚價已經升得很高,擔心會隨時冧價。所以,鮑魚與鮑魚指數,其實是不同的東面,前者有實際使用需要,後者只是投資產品。

        有基金經理話,樓價愈升,會令到投資者覺得地產股營運的風險很大,他們的理論是,地產商這邊廂貴價買樓,那邊廂要貴價買地來補充,風險沒有下降。所以,樓市愈升,股票投資者愈不敢買地產股。

        這個假設本可反駁。本地大發展商之中,當中不少對樓價前景比較審慎,並無高價搶地,反而積極賣樓。有些不單止按正常狀況賣出新建單位,還將手頭上持有的投資物業,逐步沽出。這些地產股的風險不但沒有增加,反而因為樓價高企,可以高價沽貨而受惠,並因沽貨降低風險。為甚麼股價卻沒有充份反映這個高價沽樓的好處呢?

        基金經理解釋,當中有兩個原因,第一是地產商沒有清晰地公告天下公司這個只減持不增持的策略,市場未必知道。若然有大發展商公開宣示不會高價投地,還會積極沽出資產,還會把回收的資金積極派息,股價必然會向上。他這樣說,相信大家會想起華置(127)股價及相關新聞

        華置雖然不是巨型發展商,但這幾年間不斷沽貨,沽出手上物業予大股東大劉,同時大手派息。華置股價亦大幅波動,5年間股價炒過跌番,5年之間,現價和5年前差不多,只是11.88元。大家不要以為華置股價原地踏步,股東沒有得益。事實上,股東得到很多着數。由於華置期間大手沽售物業,派息十分爽手。2016年累計派了7.35元;2015年派了4.1元;2014年派了6.8元;三年共派了18.3元利息,比現價還要高得多,股東只要收息都夠。反正華置願意高價套現派高息,就令到股東得益。

        買股租樓計落更抵

        基金經理說,如果地產商手頭上持有很多靚貨,完全超值,但卻不積極做事去體現股東價值,股價自然會比較低迷。大地產集團中最例外的是恆地,其手頭上的土儲很便宜,平均每呎只是3000至4000元。恆地不止以貨如輪轉的策略賣新樓,也積極把手上持有的投資物業積極沽出。恆地的玩法是維持正常派息,另加每年紅股派十送一,股東非常受落。恆地股價2012年大約28元,現價48.4元,累計升幅72.8%,這還未計入年年十送一紅股的效益。恒基積極玩財技,回饋股東,股價也有很好表現。

        雖然恒基只屬例外,不是典型,但從中可以看到幾點。首先是,投資者顧慮樓價愈高,下挫風險愈大,整體對地產股有戒心;其次是個別地產公司積極沽貨,審慎買貨,並且慷慨派息,股價會有較好表現;第三是如果大股東識玩財技,送紅股,股價表現亦會標青。

        我認識一位老太太,很欣賞上市公司十送一紅股的策略,說很想買煤氣(003)股價及相關新聞,我跟她說煤氣的市盈率26.8倍,非常貴。買煤氣不如買佢阿媽恆地,恒地雖然升了不少,但市盈率只是8倍,3.2厘息,還每年十送一。可以等恒基回到44元才買入。

        如果恆地維持現有派息和派紅股,只要股價不變,股票持有人每年收息加紅股回報達到13%。很多人說不買樓就無瓦遮頭,其實這是不對的。現時買新界的300呎納米樓,動輒也要400萬元。租同樣的單位,租金大約每月12000元,一年租金就是144000元。

        以恆地現時的派息加紅股計算,其實只要買110萬元的恆地股票,一年也會有大約144000元的收益,已經頂得住租金。更重要的是,買110萬元股票的風險,雖然一樣有機會跌,但銀碼細,風險就遠比400萬元的納米樓低。

        現時樓價相當貴,買入風險有相當。假設樓價持續向上,地產股價也不會太便宜,特別是有很多地產股,已經進入一個沒有借貸的水平。如樓價大跌,也不會令到公司執笠。如樓價續升,會帶動一些懂得玩的地產股上升。如果你買不起樓,可以等地產股回調時,買些地產股來對沖。由於買股的金額會小很多,所要承受的風險,也會比買樓低很多。

        陸羽仁


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