金融High Tea——食鮑魚 唔買鮑魚指數 2017-05-08 五年前我有一篇文章，題為《股平樓貴難永續》。當日有位靚女網友問我應不應該買樓，我便寫了那篇文章。靚女想買一個位於西半山、呎價16000元的單位收租。我覺得股票便宜樓價貴，買樓有風險，可以有其他的替代投資，即使好鍾意買樓可以買較平的地產股。 最近，我問那靚女當年那個她當年想買的單位的狀況。她說當日沒有買，最近見到差不多的單位，地產舖標出的呎價大約20000元，但成交稀疏。假若當日買了現在沽出，牌面賺25%，扣除了經紀佣金及手續費等，大約賺20%，期間收到約2厘租金，與供樓利息差不多打和。靚女當時買了內地樓，結果升了很多。 地產指數追近樓價 靚女說，樓價沒有表面看的升很那麼多，升勢只是局部性，只是細價樓升得多。她有朋友當年買了一間2000多萬元的豪宅，現時還要損手。 樓價升跌，看數據會比較準確。2012年的中原城市領先指數大約處於100的水平，現時為155.5，升了55.5%。當中以新界西區升得比較厲害，由80升上139.5，大升了74%。要留意的是，新樓成交多，二手樓成交少，新樓實際上回贈很多東西，有不低的折扣，指數卻按牌面樓價計算，實際的升幅或許沒有那麼多。不過，新界西區的單位的確上升了不少。以新地（016）  的屯門樓瓏門為例，7年前開售，呎價大約9500元，5年前再推，大約11000元，現時二手樓價大約14000元，升了近30%。說樓價升股票不升，其實也不完全正確，關鍵要看你買甚麼股票。一些大型股，特別是與中國相關的股票，例如內銀股，過去5年，的確沒有上升，例如工行（1398） ，5年前是4.96元，現價也是4.96元，在原地踏步。賺到的只是每年超過5厘的利息。我過去經常講，如果很看好樓價，不如買地產股。這個講法有多對，關鍵也是看你買到那隻地產股。恒生地產分類指數5年前是22735點，現時是33599點，升幅47.8%。如果當日沒有買樓，買了地產分類指數，和中原領先指數55.5%升幅頗接近。 恒基升幅一枝獨秀 不過，去到個別地產股，表現就很參差。表現比較好的是恒基（012） 和新地兩隻比較純粹的地產股。恒基5年前大約是28元，現價是48.4元，升了73%，還未計入期間的派息和十送一紅股。新地當日是88元，現價是116.6元，升了33%。其餘比較多的地產股，5年以來只是微升，部份更原地踏步。可見地產分類指數的升幅，只是給個別股份如恒基，升得比較多所帶動而已。目前幾大主要發展商的市盈率為8至11倍；市帳率由最低的新世界（017） 的0.49倍到比較高的長地（1113）的0.8倍；息率大約3至4厘。過去5年樓價上升，雖然地產股也有一定的升幅，但整體上落後於樓價，為甚麼地產股會落後呢？當中有兩個解釋。第一是樓價由「剛性需求」帶動。銀碼愈細、呎數愈細、比較偏遠的樓盤，升得愈勁；銀碼愈大、呎數愈大的豪宅，差不多沒有上升。這反映了樓市受到「剛性需求」推動。 香港一年大約有兩萬個新組織家庭需要置業，還未計因離婚產生的額外置業需求。很多人不想租樓，不想搬來搬去，就選擇買樓，當中也有不少是「成功靠父幹」的例子，很多父母怕子女無瓦遮頭，就算係納米樓，都要出錢代子女去買。就形成200、300呎的超細單位，特別搶手，呎價升得最多，因為這是爸媽較易負擔的銀碼。 現時仍有相當多投資者覺得磚頭比股票這種「公仔紙」保值，就算只收一、兩厘息，也走去買。這是與「剛需」製造出來樓價只會升不會跌的感覺有關，令純粹投資也會入市。這些人只會信實樓，不會信股票，地產股也不信。 貴賣貴買風險持續 第二是股票投資者相當害怕地產股的風險。有一位中環茶友有很妙的形容，他說有錢人喜歡吃鮑魚，就算魷魚價格不斷上升，他還是會續繼買來吃。但如果搞出一個鮑魚指數，那些有錢人就未必會買，因為覺得鮑魚價已經升得很高，擔心會隨時冧價。所以，鮑魚與鮑魚指數，其實是不同的東面，前者有實際使用需要，後者只是投資產品。 有基金經理話，樓價愈升，會令到投資者覺得地產股營運的風險很大，他們的理論是，地產商這邊廂貴價買樓，那邊廂要貴價買地來補充，風險沒有下降。所以，樓市愈升，股票投資者愈不敢買地產股。 這個假設本可反駁。本地大發展商之中，當中不少對樓價前景比較審慎，並無高價搶地，反而積極賣樓。有些不單止按正常狀況賣出新建單位，還將手頭上持有的投資物業，逐步沽出。這些地產股的風險不但沒有增加，反而因為樓價高企，可以高價沽貨而受惠，並因沽貨降低風險。為甚麼股價卻沒有充份反映這個高價沽樓的好處呢？ 基金經理解釋，當中有兩個原因，第一是地產商沒有清晰地公告天下公司這個只減持不增持的策略，市場未必知道。若然有大發展商公開宣示不會高價投地，還會積極沽出資產，還會把回收的資金積極派息，股價必然會向上。他這樣說，相信大家會想起華置（127） 。華置雖然不是巨型發展商，但這幾年間不斷沽貨，沽出手上物業予大股東大劉，同時大手派息。華置股價亦大幅波動，5年間股價炒過跌番，5年之間，現價和5年前差不多，只是11.88元。大家不要以為華置股價原地踏步，股東沒有得益。事實上，股東得到很多着數。由於華置期間大手沽售物業，派息十分爽手。2016年累計派了7.35元；2015年派了4.1元；2014年派了6.8元；三年共派了18.3元利息，比現價還要高得多，股東只要收息都夠。反正華置願意高價套現派高息，就令到股東得益。 買股租樓計落更抵 基金經理說，如果地產商手頭上持有很多靚貨，完全超值，但卻不積極做事去體現股東價值，股價自然會比較低迷。大地產集團中最例外的是恆地，其手頭上的土儲很便宜，平均每呎只是3000至4000元。恆地不止以貨如輪轉的策略賣新樓，也積極把手上持有的投資物業積極沽出。恆地的玩法是維持正常派息，另加每年紅股派十送一，股東非常受落。恆地股價2012年大約28元，現價48.4元，累計升幅72.8%，這還未計入年年十送一紅股的效益。恒基積極玩財技，回饋股東，股價也有很好表現。 雖然恒基只屬例外，不是典型，但從中可以看到幾點。首先是，投資者顧慮樓價愈高，下挫風險愈大，整體對地產股有戒心；其次是個別地產公司積極沽貨，審慎買貨，並且慷慨派息，股價會有較好表現；第三是如果大股東識玩財技，送紅股，股價表現亦會標青。 我認識一位老太太，很欣賞上市公司十送一紅股的策略，說很想買煤氣（003） ，我跟她說煤氣的市盈率26.8倍，非常貴。買煤氣不如買佢阿媽恆地，恒地雖然升了不少，但市盈率只是8倍，3.2厘息，還每年十送一。可以等恒基回到44元才買入。如果恆地維持現有派息和派紅股，只要股價不變，股票持有人每年收息加紅股回報達到13%。很多人說不買樓就無瓦遮頭，其實這是不對的。現時買新界的300呎納米樓，動輒也要400萬元。租同樣的單位，租金大約每月12000元，一年租金就是144000元。 以恆地現時的派息加紅股計算，其實只要買110萬元的恆地股票，一年也會有大約144000元的收益，已經頂得住租金。更重要的是，買110萬元股票的風險，雖然一樣有機會跌，但銀碼細，風險就遠比400萬元的納米樓低。 現時樓價相當貴，買入風險有相當。假設樓價持續向上，地產股價也不會太便宜，特別是有很多地產股，已經進入一個沒有借貸的水平。如樓價大跌，也不會令到公司執笠。如樓價續升，會帶動一些懂得玩的地產股上升。如果你買不起樓，可以等地產股回調時，買些地產股來對沖。由於買股的金額會小很多，所要承受的風險，也會比買樓低很多。 陸羽仁 |
湯文亮：現在買樓的人是有所要求 > 2017 >
