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[170518] 高樓價「重稅」誰之苦

高樓價「重稅」誰之苦

2017年05月18日 (07:06 PM)



政府委託房協研究兩幅郊野公園土地,是否可以建屋,再度掀起爭議。一直反對土地發展的立法會議員朱凱迪認為,政府此舉是繞過立法會,他也認為不應該使用郊野公園用地建屋,而應該用徵收資產增值稅的方式去控制高樓價。

 

政府對應樓價飆升,不外乎兩個大方向。一個是從供給方面著手,即增加土地和房屋供應;另一個是從需求方面著手,透過徵收重稅去壓抑需求。過去幾年,政府雙管齊下,但由於覓地困難,加稅容易,政府出招集中於加稅為主,辣招便接連推出。由外地人買樓要支付15%的額外印花款,到三年內短期賣出要付重稅,到大幅增加首置以外的基本印花稅至15%。辣招林林總總,但樓價繼續上升。

 

我們不能夠否認樓價持續上升是有環球性因素,主要是歐、美、日各國央行大力印鈔放水,令到市場資金大增。例如在金融海嘯之前,美國聯儲局資產負債表只有8500億美元,到現時已大增至4.5萬億美元,激增了超過4倍!聯儲局資產負債表增加,等於放入市場的貨幣增多,其他的各國央行都是這樣做,印鈔數量以倍數上升。在各個資產類別當中,房產供應彈性不高,價格漲幅尤烈。這是包括香港和世界各地樓市大漲的主要原因。

 

時至今日,政府加稅去壓抑需求的方法已經用到荼蘼。再要政府增加資產增值稅,可以產生壓抑樓價的功效相當有限。現時的樓市由於短期買賣的徵稅太厲害,在半年內炒賣樓宇,印花稅加上特別印花稅就要30%,如果是外地人買的話,要再加15%,即45%,早已令到樓市的投機炒賣絕跡。不斷推升樓價,特別是令到細單位價格飆升的,主要是實際使用的需求,完全不受增值稅影響。

 

香港公共政策的討論,越來越劣質化。每個政策領域,都有人大力反對。表面上他們反對某個政策的同時,會提出另一些替代建議。但那些替代方案並不可行,只是把反對的聲音包裝得看似理性一點而已。

 

我相信無論是梁振英政府也好,林鄭月娥政府也好,都不是一些發展狂,不會無緣無故要把美好的郊野公園用地興建公營房屋,去滿足個人的私慾。他們研究這種方法只因在香港覓地建樓實在太難,而郊野公園用地上面,沒有私人物業,不用收地,改變用途便能即時運用,所以才打郊野公園用地的主意。

 

樓價地價急升,利益會走去兩個方面,一個是政府的稅收,另一個是發展商的利潤。買樓的人,以至租樓的人,其實變相被徵重稅。政府估計2016/17年度的賣地收入有1178億元,較原來估計的670億元多了508億,高地價將來會反映在高樓價之上,對用樓者就是一種變相的稅負。


試想一個大學畢業生,剛開始工作,月薪大約1萬元,五年之後,可能也不足兩萬元。如果他要過獨立的生活,在灣仔租一個劏房,也要5000元。固然,剛剛畢業的,支付不起,就算月薪有兩萬元,租劏房再加衣食行交稅等開支,基本上已所餘無幾。即使父母有能力幫子女支付買樓的首期,要供300萬元房貸,也是一筆重債。租樓買樓者付了土地重稅。至於那些沒錢租樓,父母又沒能力支付首期的,只能夠與家人同住,沒有個人空間,就要承受幸福感低落的代價。

 

綜合而言,郊野公園上不建樓,我們先不講環保份子的理想訴求,受益的是已經有樓的、特別是可以經常使用不同郊野公園的退休人士。而受害的,就是那些沒有樓和等待上樓的市民,特別是年輕人。我覺得如何抑壓由地價樓價高企產生的房地產重稅,這不止是行將落任的特首梁振英的問題,是所有香港人都要關心的問題,所有從政者都要給出可行的答案。

 

盧永雄



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