[170720] 貪心無知善忘 現時買樓是蠢材

曾智華論買樓養老:貪心無知善忘 現時買樓是蠢材



【明報專訊】不少港人認為買樓來養老是最聰明的決定,不過,現年63歲的退休資深傳媒人曾智華,最近出版《快樂退休》卻在書中道出這並非現時明智的選擇。見證1967年以來多次樓市大跌周期的曾智華指出,目前樓價位高勢危,一旦掉頭下跌的話,跌幅可達五成,籲港人不要摸頂入市,「過去50年都是這樣的,每逢人人說樓價唔會跌、非買樓不可的時候,樓價跟着便會大跌,這是歷史經驗。通常哪些人投資會蝕錢呢?一是貪心,二是無知,三是善忘。在目前種種見頂信號出現後,仍撲入市買樓,便是這三大特徵兼備的蠢材,日後抵你蝕錢的!」

明報記者 葉創成

曾智華在廣播界有數十年經驗,2014年退休前是香港電台中文台節目發展總監,主持的節目包括《晨光第一線》等。退休將近3年後,他近日出版著作《快樂退休》教授港人如何為退休早作部署,以至如何過好重新追夢的人生下半場。

本周他在何文田千呎住宅附近、為不少傷健人士提供就業機會的Cafe Lohas餐廳接受記者訪問宣傳新書,他強調,買樓是不少港人一生最大的投資,如何掌握好置業時機亦是能否「快樂退休」的關鍵,惟在樓價現處歷史最高位之際,只有蠢材才會買樓。

「蝕錢的人有三大特徵,第一是貪心,若眼紅人家過去10多年買樓賺大錢便走去買樓,這是肯定吃虧的;第二是無知,若不分析透徹便貿然入市,這是抵你死的,大戶唔??你又會??誰呢?第三是善忘,即是你忘記了樓市像經濟一樣有盛衰循環周期,以為樓價只升不跌,在高峰期才趕入市。我相信有齊上述三大特徵的人才會現在入市買樓,你要知道金融圈是盜匪如毛的,很多人等着??『水魚』,如果你選擇做『水魚』沒有人會同情你,因為人家根本是合法??你。」

過去50年 樓價逢5至10年大跌一次

對於1967年以來的本港樓市周期,曾智華回憶道:「目前本港社會好像很安定繁榮,但沒有人可以保證永遠是這樣好景的,過去50年來樓價每逢5至10年便會大跌一次,而每一次的觸發點都是不同的,在高位追貨者每每於沒有心理準備下便被殺個措手不及。例如1967年本港發生暴動,在一段時間內社會無日安寧;跟着是1973年石油危機,恒指由1700點大跌逾九成至150點,跌幅出乎所有投資者所能想像,經濟差到連教師都無工做,樓價當然亦跟隨急跌;然後是1977至1978年的廉署與警察大衝突,本港兩大紀律部隊對峙,社會非常動盪;事隔5年後,中英兩國於1983年就本港前途展開談判,港元曾於1日內大幅貶值,市民驚『錢唔再值錢』便湧去超級市場掃貨,將貨架上的貨品買清光,亦由此衍生聯繫匯率;1989年六四事件後,雞飛狗走個個移民,紛紛拋售物業;1997年本港回歸初期歌舞昇平,但一踏入10月便股樓大跌,樓價更跌到2003年SARS後累跌達七成始見底,然後在2004至2007年迎來經濟及樓市同步向好的景象;但2008年金融風暴期間,樓價亦曾閃跌三成,之後慢慢回升,至今大漲小回累升逾倍。我覺得樓價升到如此癲價,已經是升浪的尾聲,雖然我不是先知,難以預測有何事件將引致樓價大跌,但如果你在市場如此熾熱的情况下要入市,你便是最蠢的人!」

樓市表面風光 個別樓盤租售兩難

目前曾智華住在何文田這傳統豪宅區,指樓市根本並非外界想像般好景,例如區內個別於2009年開始發售的樓盤,由於內櫳及裝修水準一般,不少買家目前願意蝕讓離場,但仍然缺乏買家承接;另一例子是,他的朋友早前承租了一個新入伙的豪宅盤,了解到業主買入價是4000萬元,但每年租金收入僅48萬元,故即使未扣除管理費及其他雜費的租金回報率亦僅1.2厘。

樓市好友普遍認為,低息及內地購買力是支持樓價將長升長有的利好因素,但曾智華對此不同意,認為若有人這樣想便犯了「善忘」的錯誤,「有些人會認為,既然2008年金融海嘯後環球經濟一旦轉差央行便會印錢,所以息口將長期保持在低位,但實際上息口不是由你決定的,只是你以為、你覺得會繼續低息。在上世紀80年代初期,本港及美國息口曾高達10多厘,當時有多少投資者估到息口會跌至零呢?沒有,因為這情况沒出現過,所以你目前也不要以為會長期低息,因為這並非你的能力所能控制。如果你早着先機於2009年已留意到本港將迎來長達10年的低息期,走去買樓,你是叻仔;但你現時在低息周期尾聲才以此理由去入市,你是傻仔」。

「另外,也有些人認為,只要有內地購買力支撐,只要北水像過去10年般源源不絕湧入,本港樓價便難以下跌,但你估計這情况一定會持續嗎?這些資金不少是貪官的『冤枉錢』,從內地調走後停泊在本港,但我想問這情况是否會永恒不變呢?肯定不是,因為這本身是不合理的,所以北水湧港亦只是假象。假如港人以此為理由去入市,等於陪人家去癲,這些錢既然來歷不明,幾時輪到你去賺呢?」

港樓不值得投資 有自住需要可先租樓

綜合上述分析,曾智華認為,樓價一旦掉頭下跌,跌幅可達五成,故他強調,港樓目前不單不值得投資,並且建議港人若有自住需要,可暫時租樓住,等樓價調整至合理水平再入市也不遲。

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