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[170302] 顛價搶地果真不理?

顛價搶地果真不理? 

2017年03月02日 (06:45 PM)


最近連續兩幅地皮推出招標,都由內資以超高價投得,令人側目。

 

南灣海景地皮以168.8億、每呎樓面地價22000元高價批出,另外黃竹坑站港鐵上蓋地皮市傳中標財團出價57億餘元,連同補地價,折合每呎樓面地價約18100元。

 

兩塊地皮都由內資投得,價錢之高連新地主席郭炳聯都形容為顛價,譏諷要「等啲癲標中晒佢先」;嘉華主席呂志和亦表示,未知內資咁博投地,日後會否坐艇。本港發展商顯然覺得內資如此價錢投地實在太高。

 

以南區地王為例,據悉第二標的標價遠遠落後於中標的呎價22000元,而中標的內地發展商本來有跟本地財團傾談合作投地,但本地財團覺得出價約18000元一呎,忍受不到出更高價,結果內房商另組財團投地。

 

內資顛價投地的影響之一,是推高市場對地價及樓價的預期,附近地區的二手業主即刻加價,影響之二是普羅買家覺得還有那麼多內資來港搶地,香港的樓價都是無得跌。

 

對於顛價投地,政府官員的基本態度,是香港是自由市場,比較難以阻止。而內房商投得土地之後,亦要開發樓房,不影響房屋供應。政府官員這種思維十分正路而傳統。

 

不過,市場一直傳聞內房商如今如此勇進到港投地,並不純粹是看好香港的房地產市場,而是近年人民幣滙價下跌,內地對資金滙出管制不斷加辣,大陸公司想將資產調離中國,愈來愈難,因而借在香港投地起樓,安排資金由內地調來香港。其中一個比較常用的方式叫「內保外貸」,即在內地以現金或資產作擔保,然後在外地提取貸款,如此一轉手就可將內地資產變成海外資產,就等如資金可調往海外運用。內資有這個變相走資的動機,就不怕蝕錢也去搶地。

 

政府暫不採取行動,但我擔心未來狀況會不斷惡化,可能有大量土地由內資以顛價投得,當他們的進場數目愈來愈多時,問題就會愈趨嚴重,內地發展商未必急於開發土地,甚至任由土地閒置,就會減少未來樓房供應,令政府設想未來10年合共供應46萬個單的計劃落空。

 

政府須要切實估量,若現在不行動,那一兩年後會否不得不採取行動?若然等問題咁嚴重時才出手,那麼現在更快採取行動會否更好?行動方向主要有兩方面,一是政府的正式政策,另一是中港兩地政府的行政手段。

 

固然政府訂立政策的空間不多,在批地時,訂立更嚴厲的不能閒置土地條款。更快的方法是向中央政府求助。中央本身已在逐步控制內保外貸、調資出海等變相走資的行為。若阿爺肯睇實,自有方法可將這些水喉關掉。


香港高樓價已是市民民怨的主要來源,如果政府不及早採取行動,日後勢將自食惡果。

 

盧永雄



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