[160503] 負資產問題未算嚴重

C觀點 - 施永青 
負資產問題未算嚴重

2016年05月03日

最近遇到不少朋友都想了解我對負資產問題的看法。他們似乎對這個問題很擔心,以為香港可能重回「八萬五」年代的困境。

真實的情況遠遠未若他們想像中嚴重,他們只是受到傳媒的誇張報道手法影響吧了。當然他們自己也有一部分責任,因為他們讀報的時候只看標題,沒有深入閱讀具體內容。不過,報紙的報道手法亦不值得鼓勵。

這還是一份老牌的專門報道財經新聞的報紙,竟以「負資產飆14倍」,作為第一版的頭條,以至那些只看標題的讀者誤以為事態已發展得十分嚴重。

其實,負資產升14倍的原因並不是因為負資產的業主人數已相當,而是因為之前的一季的基數極之低吧了。如果與再前一季比較,即以2016年第一季與2015年第三季比較,增加的倍數更是無限大呢,因為2015年第三季的負資產數字是零。

真正的情況是﹕樓價自去年第三季末才開始回落,至今跌了12.2%,對那些在樓價高峰期做了九成按揭的人來說,就有可能出現貸款額高過樓宇資產淨值的情況─即所謂負資產。

由於香港人已沒有97前那麼進取,做九成按揭的人很少,所以至今年第一季金管局錄得的負資產數字只有1,432宗,相對去年第四季的95宗多了14倍。若果與負資產的高峰期的2003年第三季相比,真是小巫見大巫。高峰期的負資產有超過10萬宗,佔了銀行所有按揭的22%。這才足以對民生與金融市場造成嚴重影響。

現時,銀行一般只做七成按揭,若要做多兩成,就得先向按揭證券公司買按揭保險。這兩成風險銀行不用負責,所以對香港的金融體系不會造成威脅。要等樓價的跌幅超過三成後,銀行界才會緊張起來。

不過,香港的小業主信用歷來很好,變成負資產之後,也會繼續供樓,甚少一走了之,然後把門匙寄給銀行算數。所以銀行對於自用的業主亦一向很寬厚,只要業主繼續供樓,銀行就不會要求補差價,更不會收樓強行拍賣。

就我們所接觸,做九成按揭的人很少,大部分人只做五成左右,所以樓價跌五成,他們也不會「入肉」。再者,近年銀行對做按揭的人都得做壓力測試,要求他們在加息3厘的情況下也供得起樓。因此,香港不可能出現大規模的供樓「爛尾」的情況。短期內,香港的負資產問題應不足為患。

然而,香港的樓市的確已經轉勢,各項客觀因素,無論是政治、經濟、以及供應方面,都開始轉向負面,且短期內不會扭轉。加上樓價實在偏高,向下調整亦是遲早應該出現的事情。只要這種調整能在有秩序的情況下進行,對社會不無好處。


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