[161004] 樓價幾時大冧?日本「神話」預示中港危殆

樓價幾時大冧?日本「神話」預示中港危殆



【on.cc東網專訊】 古希臘有名言:「上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。」現時中港樓價均在歷史高峰,有人說沒有泡沫,但事實是,能負擔樓價的人有幾多呢?究竟樓市泡沫爆破前會是怎樣?日本就是活生生的例子。

回顧1991年,日本樓市正式爆煲,樓價一瀉如注,歷史上最大的房地產泡沫之一正式「玩完」,在「玩完」前的一夜,日本人仍是狂熱買樓,鬥癲鬥儍。泡沫爆破後,大量銀行和地產企業倒閉,當年傾盡所有金錢買樓的家庭一夜重返貧窮,由於每年要邀交沉重賦稅及供樓,不少人至今仍未能擺脫傷痛,日本經濟亦陷入長達20年的持續衰退。

究竟日本人在樓市爆泡前在做甚麼呢?中港現時又有沒有相似的地方?

1、兩個神話

在日本樓市達到巔峰時,市場存在着2大「神話」,一直令所有投資者覺得樓價只升不跌。

第1個神話是「土地不會貶值」。眾所周知,日本人多地少,人們堅信土地永遠不足,於是日本全民陷入炒地買樓的熱潮,令地價不斷暴漲,「地王」每隔幾個月就刷新一次。從1985年底到1990年初,短短4年多,日本城市地價暴升了2倍。1990年,僅「東京」的地價就相當於「美國全國」的地價,但美國的面積是東京的1.5萬倍,可想而知泡沫有多大!

第2個神話是「樓價不會下跌」。市場之所以有這「神話」,主因是當時日本過去幾十年經濟增長強勁,成為世界第2大經濟強國。日本人十分自信可取代美國,成為世界第1大經濟體。更甚的是,日本人有一種信念,就是認為「政府永遠會支持房地產」,日本只有一個東京,經濟又那麼好,吸引全球人口、世界中心,樓價怎會跌呢?

可惜的是,當時人們忽略了日本的城市化已達77.4%,而人口老化開始攀升。換句話說,城市化紅利消失,人口紅利不再,經濟難以有大幅增長動力,樓價也就失去支持。

2、瘋狂置業
由於市場堅信以上的兩個「神話」,令房地產企業、金融機構、普通居民也陷於瘋狂,全民皆樓!沒有人不買樓買股,期待在持續的暴漲中賺一筆「橫財」。當時整個社會到處都在討論房地產和股票,企業做一年的利潤也不如一幅地皮「一天」的升幅,實體經濟紛紛抽出資金大舉買樓。

東京大學教授田村清彥說:「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍,今天你買,明天他買,價格高漲,並且形成連鎖效應。」

與此同時,當時政府奉行貨幣寬鬆政策,貸款利率非常低,最終令銀行也被捲入泡沫之中。

3、爆泡之時
結果是「上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂」!正因人們多麽瘋狂,1990年,股市率先爆煲。短短一、兩年間,日經平均指數從最高的38,915點,跌到14,309點,跌幅高達50%以上。由於土地市場與資本市場關係密切,接着輪到樓市爆煲。金融機構為避免損失,要求企業償還貸款,企業不得不變賣股票和不動產,大量地產拋到樓市,地價應聲而跌。

為甚麼會爆煲?主因是當時日本政府留意到樓價上升太快,開始大幅度收縮貨幣政策。在短短1年內,日本央行連續3次提高貼現利率,連續5次加息。然而,過於急促的貨幣政策反而成為股災的導火線。

代價有多大?20年來,日本6大主要城市住宅地價跌幅達65%。隨着樓價暴跌,國民財富損失高達1,500萬億日圓,相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振,20年間年均GDP增速只有0.75%。

4、今天的中港
如今中國經濟下行,一、二線城市樓價卻不斷上漲;眾多中小企業「不務正業」投身房地產、「地王」不斷、樓盤一天一個價、民眾再有「樓價不會跌」的神話、人人驚遲買樓更貴、甚至「離婚買樓」......香港亦不遑多讓,不少人認為香港地少人多,地價難跌,結果住宅單位面積愈來愈細,不少人驚遲買更貴!

這種情景與當初的日本相似嗎?



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