量寬QE之後的量緊QT‎ > ‎2016‎ > ‎

[160405] 樓市大跌三個迹象




樓市由去年高位跌咗一成半,唔少人都關心跌夠未?仲會跌幾多?幾時入得場?回望一下97年跌市,或許對我哋撈底有幫助。香港樓市嘅定價權,好大程度由發展商主導。發展商新盤開高價,附近屋苑業主就知道自己可以賣貴啲;新盤定價低,附近屋苑業主就冇咁進取。發展商好明白呢種情況,所以新盤開賣,非必要都盡量唔減價,以免造成連鎖效應越賣越平。


凡買賣最後都係講供求,當新盤調整售價,其實已反映買家縮到發展商去唔到貨。淡市首先出現嘅情況,係發展商提供二按,務求令實力差少少嘅買家都入場承接;二按都推唔郁買家時,就會推出首一兩年免息免供。免息免供又分兩隻,一隻係二按免息免供,一隻係一按二按都免息免供,後者要市道非常差先會出現。


97年樓市炒到水尾嘅地區,係深井,98年頭帝濤灣就推一成半二按,首兩年免息免供,冇記錯當年建築呎價大約係4,500蚊左右。帝濤灣點解令人印象深,因為當時新地(016)推出一項新招,就係如選擇建築期付款,每提早一個月付款,每一個月樓價就減0.9%。事關97年尾樓市已開始跌,用咁嘅方法可減少炒家入咗場又撻定。


其次,以高佣散貨。通常最先出現的係發展商出高佣畀地產代理,將個波交畀代理,由代理去同買家傾回佣。如此則等同買家嘅買入價平咗,地產代理有動力去力谷新盤,而新盤面價冇減到。更重要嘅係,可以唔減新盤面價嘅情況下,試到買家承接力。


其三,即用各種回贈方法托價。做完高佣如個市仍然向下,買家唔願意入場,會陸續出現以下幾種情況:回贈傢俬禮券,如幾萬蚊傢俬禮券,可去指定商店換傢俬;送全屋裝修,送示範單位的裝修,通常買過千呎單位先有;送車位,甚至送房車,同樣通常買大單位,或連買幾個細單位先有。而最後會出現直接送錢,如買入新盤,直接現金回贈100萬元。當出現直接送錢時,樓市已差唔多見底。


以上幾種情況,可以同時出現。例如2003年就有唔少新盤既送裝修,又有首兩年免息免供,再送一圍入伙酒之類,首兩年你只要入去住就可以,兩年後先開始供樓。去到咁嘅地步市況已極差,2003年撞正通縮加沙士,現時要出現咁嘅情況機會好低。


現況似要陰跌一兩年


今日由於部份規則有變,未必會簡單重複過去的現象。例如2005年金管局規定,凡新盤推免息免供或現金回贈,銀行估價時要以已折之樓價計算;2008年金管局亦叫停金融機構免息免供計劃,但若由金融機構以外嘅「機構」提供,是否灰色地帶則未知。現時新盤已出現第二種迹象,即以高佣推盤。第三種迹象往往要外圍大環境轉差,再傳到香港。由於美國拖慢加息步伐,香港樓市再陰跌一兩年機會較大,一兩年後再睇下有冇第三種迹象出現。

Mr. Tregunter


http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160405/19557367

Comments