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[160822] 2017樓市頭痕?

2017樓市頭痕?


2017,唔係2047,香港樓市最早明年就要面對一國兩制資產定價嘅問題。2047太遙遠,如果明年就有機會出問題,咁就唔同講法。

金管局喺2012年9月收緊按揭年期上限為30年,明年6月30日後買樓,做30年按揭就會跨過2047一國兩制大限,銀行會唔會批30年按揭?如唔批,對樓市有乜影響?

講呢個問題前要先明白一個金融或會計上嘅原理:折現(discounting)。太古城、美孚新邨初售時10幾20萬,今日動輒千萬,長年期按揭係推動力之一。以前好多打工仔買樓唔敢同銀行做按揭,7、80年代一間唐樓或洋樓仔幾萬蚊,係死慳死抵儲錢也可一炮過買樓嘅時代。

當時適逢經濟起飛,人工狂加周圍搶人,唔少做廠嘅老細就私人借錢畀下屬買樓,幫到人之餘亦免卻員工不停跳槽問題。80年代中後息口一路跌,《中英聯合聲明》解決咗香港前途問題,樓價再飆,要一炮過買樓越來越難,按揭年期亦越做越長。

90年代日本樓市爆煲前出現過供樓供三代情況,唔係銀行批按揭畀三代人,而係銀行批出100年期按揭。按揭年期越長,樓價谷得越高。2012年長實賣將軍澳新盤峻瀅時推出40年按揭,因為咁金管局先收緊按揭年期上限為30年。

公民黨曾向陳雲先生議及上述期限問題(按陳雲先生言),故陳雲先生提出永續《基本法》理念。坊間對2017乃至2047嘅睇法一般認為冇問題,原因有二。其一,有薄扶林花園及海運大廈續期先例;其二,2007年香港按揭證券公司推出40年按揭,直到2012年金管局收緊為30年,期間銀行偶爾有批出40年按揭,跨越2047。

但現時大家都係估估下,並無白紙黑字寫明確實點搞。內地溫州今年就出現地契年限到期,要補地價近樓價一半的事例。2017問題要釐清,最熟就係梁振英,撞正時勢令梁振英連任機會增大。


假如金管局聽日宣佈銀行可以批100年按揭,樓價就會坐火箭咁飆上去;假如所有物業都唔可以做按揭,樓價立即有大跌壓力。2017年銀行仲批唔批30年按揭?唔知道。但萬一唔批,呢個一定係負面因素。

香港買地冇擁有權,freehold同leasehold好多人都知道,只簡述。簡單嚟講,freehold即你買咗撻地就擁有撻地;leasehold即你買咗撻地但冇擁有權,只係同政府租。香港批地係行leasehold,所以除中環聖約翰座堂外,全香港業主其實都係租客,租借自然有期限。

兩個地契年限到期前例:海運大廈及薄扶林花園,先談海運大廈。海運大廈2012年補地價79億元續期21年,於是有一種睇法認為2047後補地價咪掂。但海運大廈情況較特別,唔適合套用落一般物業。首先,海運大廈嘅地段類別(lot type)係KPP,即Kowloon Permanent Pier九龍永久碼頭。唔單止與住宅唔同,亦與一般工商地段唔同,因撻地包含郵輪碼頭。

其次,當時續契政府批出額外26萬平方呎樓面面積,海運碼頭可發水40%。79億元補地價係包含發水。莫講話一般住宅小業主冇能力拆咗層樓發水,就算工商物業業主有能力拆樓發水,都好難搵到地積畀未用盡嘅地段。

其三,九倉(004)當時交還海運碼頭地段畀政府,然後希望政府額外批出較大嘅地段。呢種「surrender and regrant of lease」係英國法律常見做法,條件係本身撻地地契年限到期前,主動同政府傾,交出自己撻地,希望政府批新續契年限,或額外再批埋其他地。咁做係希望新續契年限立即生效,唔使等舊契到期先申請搞到一鑊粥。

一般小業主梗係唔會去搞續契嘅嘢,政府亦唔得閒逐個同你傾。工商物業大業主,如一條街啲舖都係佢嘅,或一棟寫字樓單一業權,理論上地契年限到期前可以同政府傾。但係阿哥,邊個同你講2047後一定行英國法律?(待續)


香港現時嘅資產價格係基於一國兩制,如果唔係一國兩制,條數就唔係咁計。

薄扶林花園係另一個地契年限到期嘅前例,2006年到期,最終只須交地租,唔須要補地價,續期50年至2056年。於是有一種睇法認為,地契2047年到期嘅住宅,往後亦只須交地租,唔使補地價就搞掂。

談薄扶林花園事例前,要先明白乜嘢係可續期政府租契(renewable Government lease)。有啲樓有可續期權,有啲冇,薄扶林花園屬於後者。有續期權嘅樓主要有四隻,常見如1898年批租75年,可續期24年。灣仔嘉薈軒撻地期限去到2862年,起嘉薈軒時重批至2054年,但最爽係有續期權續到2862年。
有啲樓因批地條件(conditions of grant)或其他問題而冇寫續期權,舊樓如西半山雍景台,半新樓如渣甸山名門。冇續期權嘅樓,如2047之前到期,正路會同薄扶林花園一樣再批50年然後交地租。根據《基本法》第123條,1997年後啲地到期點批係香港政府自己搞,所以2047前正路冇問題,但2047後有不確定性。

另一樣係按揭問題。嚟緊地契年限最快到期嘅樓,應該係淺水灣道蔚峰園,2023年到期,只剩7年。蔚峰園屬大價樓,實有人做按揭。於是可推論出,銀行會批超過地契年限嘅按揭,只要抵押品靚,借款人收入正。不過蔚峰園嘅情況係可續期75年,其他陸續到期的如紅磡昇御門(2030)、大坑嘉雲台(2032)、山頂環翠園(2038)等等。

上述情況同薄扶林花園一樣,2047年前正路冇問題,2047年後則唔知。2047年太遙遠,明年2017年銀行就要處理跨過2047年嘅按揭。如無意外政府將有更明確嘅講法,萬一冇,藉住樓市熾熱收緊按揭年期幾年,作為迴旋空間再細研亦係一種可能。呢啲嘢本質上都係指下鼻哥就可以過,關鍵係畀邊個企出嚟擔。






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