[150126] 血濺中港樓市實錄

血濺中港樓市實錄

我會在這裡全程報導中港樓市血濺實錄,請各位耐心欣賞。


1999年在香港成立的佳兆業(01638),主要業務是在中國珠江三角洲、和深圳開發房地產項目,包括有住宅、寫字樓及酒店式公寓。2009年12月,佳兆業在港交所上市。


主席郭英成於2014年12月31日辭職,觸發滙豐提前追還一筆4億元定期貸款。佳兆業一筆8億美元於2018年到期的債券收益率由12月初的9%飆升至超過45%。野村日前將佳兆業目標價大劈7成至1.23元,"深圳樓盤受波及,意味事態惡化,故建議減持以避開風險。"


投資深圳房地產的公司出事,自然會出售資產還債。大量銀主盤急售,樓價大跌會引發地產發展商互相拖累。深圳房地產可以說是冰雪三呎非一日之寒。


中國各地鬼城遍佈,我不相信只有佳兆業一家房地產發展商陷入財政困難。香港空置物業空前盛況,我亦估計不少樓市炒家有大量中國房地產投資,在三角債和交叉債的影響之下,香港樓市自然要全盤崩潰。情況惡化,如果政府不懂得處理,牽連之下,證券行、投資公司和銀行會有很大損失。破產的銀行可以迫令很多人破產,可以說是誅連九族,香港以致全中國遭殃。


2013年8月2日佳兆業與匯豐銀行訂立的4億港元定期貸款融資協議規定佳兆業在郭英成離任時,償還貸款及利息。郭英成於2014年12月31日正式離開佳兆業,可是,佳兆業沒有償還該筆貸款。佳兆業違約拒付,應該會影響以前發行的票據、債券、股票,產生交叉違約,三角債務,陰陽拒付等等情況。2013年,佳兆業的總資產超過1000億元,無力償還區區4億港元貸款,簡直是笑話。 事發經過是另一笑話。


2014年10月,深圳市政法委書記蔣尊玉被查墮馬,佳兆業董事長郭英遭到牽連。11月,佳兆業在深圳龍崗區的多個預售項目,包括佳兆業大鵬假日廣場、佳兆業悅峰花園及佳兆業城市廣場,千多個住宅單位和數百個商舖單位,被深圳規劃和國土資源委員會鎖盤。佳兆業無法將項目出售,也無法抵押,財政陷入困境。


強國官員貪腐成風,官商勾結已係人所共知的事實。蔣尊玉墮馬是萬慶良案牽連林存德,林存德又牽連蔣尊玉,是誅連式的政治鬥爭。蔣尊玉家族是真真正正的強國地霸,深圳的大小工程,沒有他點頭就不能動工。佳兆業能夠在深圳吃得開,大做房地產生意,當然和蔣尊玉有密切的交往。有消息說蔣尊玉持著權勢,聯同廣東省委組織部原副部長林存德,讓房地產開發商,包括佳兆業,把人民的土地搶走,過程可能存在違法違規的疑問。


2011年至2013年,佳兆業拿下多個項目土地,發展佳兆業城市廣場、龍崗大道一號、佳兆業假日廣場、悅峰花園等四大項目。佳兆業廣場位於龍崗華為科技新城的核心地段,佔地32萬平方米。2011年3月,這項目舉行拆遷啟動儀式時,當時擔任龍崗區委書記的蔣尊玉為佳兆業親自站台。奸商與貪官的利益輸送變成行內利益衝突。2014年上半年,佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號等項目令到佳兆業以41億元的成交金額,超過行業龍頭萬科,成為深圳樓市霸主。今次被鎖盤的佳兆業城市廣場,上半年以2.2萬元/平方米的平均價賣出了1033個單位,是深圳的猛火樓盤。萬科能夠在深圳站得穩,吃得開,不會沒有靠山,佳兆業要搶生意,就要冒風險。商場如戰場,在中國絕對是金科玉律。當然,蔣尊玉落馬與萬科無關,但是,深圳市的前所未有大規模鎖盤,將開發商置諸死地,多多少少有萬科的因素。


蔣尊玉主政龍崗期間,佳兆業是該區受益最大的開發商。蔣尊玉落馬期間,佳兆業亦順理成章是事件最大受害人。中央查處蔣老闆的時候,實行連根拔起,誅連佳兆業。在中國做生意找錯靠山是最頭痛的事情,救他不來,甩他不掉。佳兆業的郭氏三兄弟聞風先遁,走為上著。佳兆業的兩成股權是大正投資持有。大正投資的持股信託公司是郭氏三兄弟持有,不是新地的郭氏三兄弟,而是佳兆業的創辦人郭俊偉、郭英成及郭英智三兄弟。大正早就將一半佳兆業股權轉讓給生命人壽。郭英成甩掉股份,辭任主席,離開佳兆業,可以說是霸王卸甲,金蟬脫殼。


佳兆業一案是佳兆業在深圳被全面鎖盤,萬科在上海吃掉佳兆業,可以說是政治鬥爭,又可以說是商場角力。由此可見,中國房地產生意難做,不把對手吃掉,很難生存下去。權力鬥爭牽出商業鬥爭,以中國的人治社會而言,這樣的一雞死一雞鳴是天公地道。


在香港專門做強國客生意的韓國化妝品MISSHA,全港20間分店、商場專櫃及培訓中心,昨日突然全線停業。


做強國客生意的店舖倒閉絕對不是Missha的單獨事件。中國企業資金短缺,政治風險高,出口生意難做,強國的強只是外強,裡面是怎樣,只要看看強國客人豪氣不再就知道一二。最明顯的情況習總打貪,濠賭業立即走下坡。強國官場,貪官污吏多如牛毛,鬼城爛賬堆積如山。


你說強國鬼城是怎樣興建出來。很多錢是由香港直接送到深圳和上海去,變成貪官的財富,強國貪官的數萬元一瓶紅酒,不少是香港傻瓜埋單結賬。甚麼滬港通,H股IPO,全部都是強國貪官圈錢。這些錢之中,十居其九有去無回,將香港的資金挖空。當然,A股狂升一半,這個急升其實是真金白銀換來紙上富貴。強國資產靠不住,將錢送上去,有如送羊入虎口。強國係一朝天子一朝臣,今日當權貪官,明日可能變成階下囚。今日香港商人依附的紅朝新貴,明日可以變成朝庭欽犯。今日的龍頭企業老總,明日可以是破產走佬的商業罪犯。佳兆業是很好的例子。即使大銀行匯豐的數以億元計貸款也可以在政治鬥爭中化作輕煙。港交所為佳兆業搞上市,香港股民數十億元也是凍過水,即係佳兆業股份價值。佳兆業不是沒有資產,只是政府用行政手段突然凍結佳兆業的資產,令到佳兆業周轉不靈才會出事。這不是圈錢,不知道應該說甚麼。


著名戲子成龍的寶貝兒子在北京開房東派對被捕。楊某可以說,北京現在仍然有荒唐絕頂的淫慾派對,只是玩淫慾的公子哥兒有硬後台。成龍的後台不夠硬才會出事。


Missha只係冰山一角,佳兆業仍然未見真章,好戲在後頭。請繼續收看,下集會更加精彩。因為下集會講到香港樓市如何遭到池魚之災。


香港地霸、樓市炒家和庸官沉醉於虛無的紙上富貴。他們玩的遊戲沒有新意,西方國家出現過很多次,每次都是悲劇收場。地霸聯同炒家及庸官一起抬高地價樓價,當樓價去到沒有人有能力購買的時候,地霸和炒家只能將賣不出去的物業空置。炒家將物業空置可以帶來真正的富貴,因為物業估價上升,炒家可以向銀行借多些錢。只要持續低息,樓價不停上升,銀行又願意借錢,炒家就可以不停地用空置物業作為抵押向銀行借錢,越借越多錢,有更高能力高價買入物業,進一步推高樓價,樓價像滾雪球那樣越滾越高,炒家的淨資產值也越來越高。


這個金錢遊戲有幾個缺陷,當樓價升到盡,再也不能上升,炒家的財富就會因為支付利息而縮水,越縮越少。樓價一定要不停上升,只要停下來,炒家和地霸就要認命。另外,利率如果上升,又或者市場預期利率上升,樓價開始看跌,炒家就無法借到錢,可能銀行要反過來追加按。更加要命的情況是樓價太高,削弱香港的競爭力,令到香港經濟萎縮,企業和店舖破產,大量人口失業,人們懷疑日後的收入是否穩定,置業態度變得猶豫不決,樓價自然受壓。


樓價升到盡,不能再升,原因是炒家財盡,無法催谷樓價繼續向上升。要炒起豪宅樓價,成本很重,炒家炒不起。本來,強國炒家像是瘋子那樣,不問價錢,胡亂炒作。可惜,強國樓市和經濟已經陷入困境,無力炒作。2014年12月的澳門博彩收入較2013年同期下跌超過三成。非常明顯,強國炒家已經連豪賭的本錢都沒有,如何炒豪宅。香港炒家要獨力支撐大局,不能指望強國炒家拔金相助,於是找些可以炒作的物業繼續炒下去。炒不起高價樓就炒中價樓,炒不起中價樓就炒低價樓。到了低價樓都炒到盡,炒家無路可走,唯有借高利貸。市場利率開始上升,不少上市公司發行高息票據,原因在此。這就是現在香港樓市的實況。


當息口看升的時候,人心不穩,樓價由高位快速回落的機會甚高。地霸當然要找幾位財演出來說三道四,說甚麼利率永遠不會上升。另外,一些說出真相的財經評論員被傳媒踢走,以免阻礙地霸和炒家發財。2015年1月,美國財經界一致認為上半年會加息。聯儲局應該會在一兩個月內放聲氣加息。到時,要避險就會太遲。美國投資者立即從海外撤走資金,調回美國。歐元區看準時機,德拉吉說考慮QE,令到歐元資金離開歐元區,形成歐元弱勢,減少日元匯價下跌對歐元區的衝擊。


回到香港的情況,楊某年輕時,香港人只要努力工作,可以成家立室,養妻活兒,供書教學。那時候,安居樂業是香港人的生活精神。無論有甚麼天災,我們都可以在劫難中回復過來,再一次為生活而拼搏。現在的香港人,無論怎樣努力工作,連住個棺材房也有很大困難,安居樂業有如鏡花水月,可望而不可即。香港住宅數量遠遠超過家庭數目,將近一萬間公屋空置,香港人卻無立錐之地,全因特首庸碌,地霸殘酷,炒家凶惡。天地正氣必然戰勝邪魔妖孽,請看下回分解。


很多人跟我說,美國不會加息,因為美國國債有18萬億美元,只要加息一厘就是一年1,800億美元。如果你認為美國真的因為國債太多,不敢加息,你就要仔細地閱讀以內容。


如果美國今日加息1厘,美國不必支付18萬億美元國債的1厘額外利息。因為這18萬億美元早就變成國債,有些5年期,有些10年期,有些30年期.........。這些既有國債的利率不會因為美國加息而直接增加息率,只會因為低息國債貶值,間接令到孳息上升。孳息的意思不是利息,是債券價格升跌引起的相對孳息。國債貶值是投資者的損失,當然,聯儲局買了那麼多債,一定會有損失。不過,聯儲局是私營機構,聯儲局的損失,不是美國政府的損失。


只要美國加息的時候成功減赤減債,國債利息開支就會微不足道。奧巴馬上台的時候,即是2009年,美國財政赤字超過14,000億美元。這時候,美國已經是超低息。跟著下來,美國赤字連年減少,到了2014年,財政赤字只有4,800億美元。如果美國今日(2015年1月3日)加息1厘,奧巴馬上任之後6年的8萬億美元國債不會因為今次加息令到美國政府蒙受任何損失。美國政府要增加的國債利息開支只是今日開始發的債,2015年的國債規模應該是4,000億美元,加息1厘的話,2015年全年,美國政府因為加息1厘而要增加的國債利息開支只是40億美元。


如果你真的相信美國國債太多,加息會令到美國無法負擔額外利息開支,非常老定,疊埋心水天價供樓,那麼你就要小心,美國加息1厘,2015年,只是增加40億美元額外國債利息。美國不會負擔不起。


我經常說日本不能加息,因為國債太多。日本的情況較為特殊,日本維持超低利率25年,而且有龐大結構性赤字。那就是說,日本加息,除了要增加今年新發行的50多萬億日元國債利息開支,還要為到期的舊國債換新債支付額外利息。日本每年都要為大量到期的舊債發行新債。美國當然有這樣的情況,但是,現在要舊換新的美國國債,大部份是高息債,即使美國今年加息1厘,還是比舊債的息率低很多。美國的情況和日本截然不同。


好了,回到美國加息的話題去。如果美國今日加息1厘,這1厘利息可以給美國人很多錢。單是美國FDIC就為美國銀行存戶承保超過9萬億美元存款。美國的賺息存款金額有數十萬億美元。加息1厘就會為存戶帶來數千億美元的財富。FDIC承保的9萬多億美元存款之中,很多都是小額存款,讓這些人賺多一點點利息,他們就會花多一點錢,美國經濟就會興旺起來。投入40億美元額外利息,可以為美國市場注入數千億美元熱錢,美國政府何樂而不為。


很多人以為加息會打擊消費,其實,由0.25厘加息至1.25厘是會推動消費。1.25厘仍然係超低利率。超低息時期加息其實等同QE,而且是真真正正將錢放入人們的口袋,讓人們去消費,還會令到放款的人更加積極將錢借出去賺息。聯儲局放風加息,美國市道沒有因此而疲弱,反而有很多人積極投資,原因是美國人多了可以花費的錢,當然會有更多生意做。有更多生意就有人投資更多錢。


如果人民幣加息,那就不能同日而語,因為人民幣基準利率已經高過5厘,再加息就會打擊消費,令到市場萎縮。另外,中國樓市告急,加息只會令到金融業不穩。


香港樓市炒家水浸眼眉不識死,以為老美不敢加息,其實,老美係不敢不加息。樓市炒家和地霸搞錯這一點就是自困死胡同。


很多人以為業主有錢,不急著賣樓。事實上,業主是否賣樓並不重要,樓市炒家是否賣樓才重要。炒家都是欠債纍纍,日常開支極大,不是大財主,而是大債仔。有些香港地產發展商,在大陸做房地產生意被套牢,處於10個煲7個蓋的狀態,在香港卻持有大量貨尾。發展商寧願將貨尾丟空,用作抵押向銀行借錢也不想降價求售。因為一旦降價求售,樓價下跌,發展商用作貸款抵押的資產會大幅度貶值,銀行追加按,到時只有破產。銀行也知道發展商被貨尾卡死,無法甩貨,仍然將錢借出去,因為銀行不將錢借出去,發展商就要降價求售,樓價大跌,銀行做了太多樓按,發展商未破產,銀行就會爛賬如山,資不抵債。


當市場上炒家無力持貨,銀行收回炒家的物業,即使這樣的空置物業只佔市場上1%的招售數量,在樓價高企的時候,足以引發樓價暴跌連鎖反應,樓價大跌7成的絕世樓災。


香港二手樓市急凍,住宅和商舖大量空置,樓價乾升,原因是炒家玩樓價虛火,利用大量空置物業減少市場供應,推高樓價。樓市炒家持貨要支付很多費用,卻沒有資金來源,唯有以債養債。樓價上升可以向銀行借多些錢,支付持貨成本,讓物業繼續空置,推高樓價。問題在於以債養債的風險太高,持貨成本很重,包括利息開支、管理費、維修費、裝修費、經常視察的開支、差餉地租等等。以香港的豪宅管理費為例,亞洲分層豪宅「樓王」 傲璇的每月管理費由57,950元至68,594元,每呎11.3元至14.2元。這樣的豪宅如果賣不出去,單是管理費開支就是每年70多萬元。


炒家將物業長期空置,樓價卻到頂,不再上升,空置物業變成維持樓價在高位,再也推不上去。炒家要不停增加借貸,以債養債。利息開支加上其他持貨成本,樓價最少要每年上升1成才能夠以債養債,維持空置狀態。樓價每年健康地上升1成就是經濟增長1成,工資和物價都是每年上升1成,那是不可能的事情。以人均收入計算,香港是先進地區,經濟成長不可能每年10%。中國連保8也做不到,香港要保10,簡直是荒唐。樓市炒家將物業空置,以債養債是死路一條,問題只是死期甚麼時候出現。


樓價到頂,不再上升,樓市炒家就無路可退。更糟的情況是樓市交易成本相當高。樓價上升時,買家見貨就買,凶宅沒有問題,業權不明不白也沒有問題。樓價下跌時,買家會特別挑剔,有些經過非法改造的物業,即是有僭建的物業,要回復原狀才能成功出售。亦有一些物業在持貨期間出現業權問題,尤其是新界村屋和業權本來就不明不白的物業。樓價大跌的時候,炒家要出爛貨,難比登天。


樓市炒家的情況還未算差,最差的情況是部份實力不足或者主事人智商不足的地產發展商。他們的經營模式是向銀行借錢和在上市集資。以佳兆業為例,上市集資拿到數十億元,再發行票據,又向銀行借錢,總之,借到錢才能夠在國內大搞房地產業務。強國房地產業興旺時,你有你賺錢,我有我生財,河水井水,清清楚楚。到了房地產市道欠佳,政治鬥爭成為搶生意搶地盤的機會。佳兆業被鎖盤就是很好的例子。有些地產發展商搞了爛尾樓盤,一走了之,銀行啃下壞賬,數簿上的數字很好看,庫房內空空如也,於是急於加息搶奪資金。人民幣高息投資工具和票據出現,就是市場喪鐘響起。


街上空舖湧現、商店破產頻頻、空置住宅越來越多、人民幣高息產品層出不窮、美元匯價屢創新高(顯示美國加息機會增加)、全球經濟持續衰退,這就是香港樓市七大凶兆。


香港人口增長只有半個巴仙,細價樓的需求為何如此強勁? 想知道香港樓市最近有甚麼發展,就要看看實際統計數字。


根據香港政府的房屋統計數字 (https://www.housingauthority.gov.hk/…/publications-…/HIF.pdf) 2013年,香港家庭總數240萬,平均每戶人口只有2.9人。


2003年香港每戶人數有3.1人,2008年降至3人,2013年只有2.9人。2014年3月底,全港陸上住宅總數264.5萬。


2013年的香港人口增長只有0.5%。人口數目沒有實質增加的時候,要增加住屋需求,只有分拆家庭。可是,香港的每戶人口只有2.9人,再分拆下去是不切實際的期望。家庭數目不增加,只有約240萬,住宅總數有265.5萬。住宅供應過剩超過20萬。


在住宅需求沒有增加的時候,經濟情況好,住公屋的人想買居屋、住居屋的人想買私樓、住私樓的人想搬大屋、住大屋的人想住豪宅。住宅的需求集中在中高價物業。炒樓的人也會瞄準豪宅下手,因為豪宅供應有限,較容易炒起樓價。另外,豪宅與民生無關,豪宅炒到甚麼價錢都好,政府不會插手。即使經濟情況不好,有外來資金湧入香港樓市,中高價樓會最先上升。


當外來資金停止進入香港樓市,或者資金撤離香港樓市,又或者香港經濟差,樓市的情況就會倒轉來發展。首先,請想像一下,某家庭擁有豪宅,卻現金不足,他們最先的做法是用豪宅作為抵押品向銀行借錢。但是,經濟情況持續惡劣,他們就會將豪宅甩掉套現。他們還是需要有居所,於是轉為買細價樓。一買一賣就可以套出一筆錢。中高價樓市道呆滯,細價樓卻爆出搶購潮,這不是樓市向好的指標,反而是樓市將冧的先兆。


家庭數目沒有實質增加的時候,中高價住宅市道突然疲弱,細價樓卻有價有市,絕對不是好現象。庸官、銀行家和地產發展商看到也心知肚明,在此市道疲弱的時候,一定要維持市場秩序,否則會出現樓市人踩人的悲慘結局。


蘋果日報的2014年12月13日報導,《維壹頂樓定價逾1.35億,直迫半山豪宅》。報導更加直指「市場人士質疑單位有價無市」。


為何發展商將貨尾的價格訂在市場人士認為有價無市的水平? 這就是維持市場秩序的手段。很多情況下,發展商不想樓價下跌,寧願賣不出去都不減價。一旦有減價成交,所有同類物業的估值就會下調,發展商就會蒙受嚴重損失,尤其是貸款利率上升。


現在是香港樓市的breaking point 崩潰邊緣。只要估值突然下調,海灘立即水退,沒有穿衭子的人就會現形。問題是,香港樓市能夠維持在崩潰邊緣多久,聯儲局甚麼時候宣佈加息、日本經濟甚麼時候出事、希臘甚麼時候退出歐元區、內銀內險甚麼時候爆大鑊。


很多人以為細價樓受到追捧顯示香港住宅需求急升,很多人要上車。如果香港住宅需求急升,很多人要上車,人從何來? 香港人口增長只有半個巴仙,為何有那麼多上車客? 尤其是細價樓上車客,難道這些人一直露宿街頭? 我看,不是很多人要上車,是很多人要跳車。甩掉中價樓買細價樓套現,跳得快好世界。


財演開咪胡言亂語係天公地道,錯只在世人誤以為他們係大師,能知過去未來。近期的財演胡言亂語更加係黑白顛倒,禍港殃民。滬港通明明係強國在香港圈錢,資金大量北上微量南下,財演說的強國送給香港人大禮,其實係香港人送給強國的大禮。


美國聯儲局隨時加息,香港樓市岌岌可危,一眾財演急於救市,胡說美國國債太多,無力加息。其實,既有的美國國債已成國債,今日加息,不會有影響。美國政府的加息額外負擔只係現在的赤字,今年赤字估計只有約4,000億美元,加息一厘只係區區之數,如何會令到美國無力加息。


近期細價樓受到追捧顯示香港樓市步向崩潰,財演將業主甩掉中價樓買細價樓套現的跳車行為胡說成很多人要上車。如果香港住宅需求急升。上車客從何而來? 香港人口增長只有半個巴仙,為何有那麼多上車客? 根本上說不通。


港股乃係港人對經濟信心,樓市就建基於港人對經濟的信心,所以每次股災都會引發樓災。外圍情況凶險莫測,美國加息被財演說成美國無力加息,但是,希臘脫歐危機、安倍經濟學破產、油價大跌拖冧美國垃圾債市場、全球經濟衰退等等外圍因素仍然會令港人對經濟失去信心。 


請看看2014年12月15日隆中對的部份內容:


「過去5年的超低利率,令到5,500億美元流入能源相關的垃圾債券。如果沒有3輪QE和超低利率,投資者不會買那樣風險高的垃圾債券。經濟學家說QE會產生資產泡沫就是這樣的情況。油價跌穿60美元一桶,這些債券大幅度貶值。例如美國的石油及天然氣勘探公司能源廿一Energy XXI Ltd (EXXI)在過去4年於債券市場舉債超過20億美元。其中於2010年12月發行的7億5,000萬美元9.25厘票據,今年9月面值1美元可以賣106.3美仙,現在跌至只值64美仙。債息高達27.7厘。如果類似石油企業現在要發債集資,利率沒有30厘,很難有人買。這些企業和初成立的高科技企業一樣,唯一業務係燒銀紙。燒的銀紙來自債市,不能發債就不能燒銀紙,必然倒閉。


德意志銀行分析師在12月8日估計,油價跌到55美元一桶,評級B和CCC的企業之中會有1/3違約。」


最有趣的財演顛倒黑白係港股脫美入中。只要將港股說成脫美入中,立即將港股與外圍隔斷,讓股民樓民忽略外圍因素,盲目入市。


2015年1月5日,法國CAC指數大跌3.3%,德國DAX指數大跌3%,英國富時跌2%,美股開市亦跌1%,道指於香港時間凌晨1時37分跌310點,油價跌至50美元一桶,美國垃圾債危機大炸彈已經點著引線。強國股市暴升,深成升4.6%,上證升3.6%,國指卻跌0.32%,非常明顯,港股脫美入中係痴人說夢。港股走勢仍然跟著外圍。環球金融市場動盪不安,港人仍然炒樓炒股,只係因為財演一句港股脫美入中。


忠言逆耳,十句真話不及一語謊言,世人只是覺得財演謊言悅耳,所以財演謊言才會得到世人相信。


認識我的人都知道我最不喜歡匯豐銀行。我亦承認對匯豐銀行多少有點偏見。老實說,馬度夫龐茲騙局、雷曼迷債、美國次按、為恐怖份子融資、替毒販洗黑錢、為香港樓霸提供貸款,全部都有匯豐銀行的指紋,有點良知的人都會對這樣的銀行有偏見。


2015年1月5日看到一則新聞,滙豐銀行亞太區顧問梁兆基出席電台節目時表示,「美國經濟不可能一國獨大,原因是美元強勢,將打擊美國企業出口。其次,美國無通脹壓力,認為美國沒有條件冒險,美國聯儲局今年可能加息1至2次,但不會進入加息週期。」


對於梁兆基的話,我有以下意見,美國經濟不是以出口為主,而是內需主導。美國GDP之中,有超過七成係內需。若要美國經濟向好,一定要提高個人消費能力。要提高個人消費能力,最好的方法是讓美元強勢。請看看日本,日元疲弱,日本人的消費力就下降,此乃立竿見影之效。美國不怕美元強勢打擊出口,只怕美元弱勢打擊進口。梁兆基到底是否明白美國經濟,是否知道美元匯價和美國經濟的關係? 


噢,原來我一時糊塗,再看看梁兆基的銜頭,他是滙豐銀行「亞太區」顧問,是「亞太區」的專家,對美國那邊的事情當然不是那麼精通,難怪他會搞錯。問題又來了,為何匯豐銀行要找位「亞太區」顧問出來談美國經濟呢? 世事實在太複雜,楊某百思不得其解。


他又認為聯儲局今年可能加息1至2次,但不會進入加息周期。我真的有點莫明其妙,既然聯儲局加息1至兩次,就是啟動利率正常化程序。既然啟動利率正常化程序,又怎會不進入加息周期? 梁兆基到底在說甚麼? 楊某又一次對他的說話感到百思不得其解。


我只好向前輩查詢,前輩說,梁兆基的說話沒有矛盾,加息周期係要不停地加,像是周期那樣。如果一加到頂,那就沒有周期。噢,一言驚醒夢中人,原來,梁兆基的說話係,聯儲局今年加息,一加5厘,或者分兩次加5厘。


如果真的如梁兆基所言,一加到頂,香港樓市股市豈不是變成鐵達尼? 我的熊出沒注意警告牌應該回收。


聯儲局隨時宣佈加息時間表,香港樓市岌岌可危之際,各路大師、一眾財演、當權政客紛紛拋頭露面,為香港樓市股市老散打鎮靜劑,說美國不會加息。這就是傻子向笨蛋宣佈此地無銀三百两,很難相信竟然有人相信。


最近油價急跌及美國經濟數據欠佳與美國加息決定有直接關係。請先看看最新美國經濟數據。美國10月和11月工廠訂單都是下跌0.7%,已經連續下跌4個月。11月的商業投資下跌0.5%。11月的耐用品(即是可以用3年或以上的東西)需求下跌0.9%,已經是4個月以來第3次下跌。非耐用品需求亦下跌0.5%。


美國出口沒有減弱,民用飛機汽車等工業還有增長。美國的經濟困境來自中東撤軍,10月份軍需品下跌20.2%,11月份再跌11.1%。


美國自中東撤軍就是縮減軍事規模,龐大的軍費會削減一大截。這些軍費本來是美國經濟支柱之一,減少軍費就要增加其他開支,才能夠保持經濟增長。經濟萎縮的話,美國國債會相對GDP大升,美國就會變成希臘。問題是,美國財政赤字龐大,政府必須縮減開支,最好的方法是削減軍事開支。政府削減開支,GDP就會下跌,除非國內消費大幅度增加。問題又來了,美國削減軍事開支,美國國內消費只會疲弱,不會上升。


美國最先做的事情是聯同沙地大劈油價,減少美國人的汽油開支,變相增加國內消費又不必增加政府開支。可惜,油價劈到盡,美國經濟大幅度改善的同時會出現負財富效應,美國垃圾債會因為油價下跌而出現危機,投資者恐慌起來,資產價值下跌,拖低內需。事到如今,美國要壯士斷臂,讓垃圾債市局部倒下,犠牲小我,成全大我。美國消費品主要來自海外,只要美元強勢,美國股價樓價下跌不會削弱美國人的消費。美元強勢才能阻止股價樓價下跌帶來的壞影響。


油價暴跌會拖垮美國垃圾債券市場,美國垃圾債券出事就是美國加息之時。美國加息之時就是香港樓市崩潰之日。這就是經濟金融連鎖反應。


各位有沒有發現香港回歸之後,每六年爆一次嚴重樓災? 1997年、2003年、2009年和2015年。最初,我以為2014年會爆樓災,因為2014非常不吉利,依年實死。可是,2014年沒有爆樓災,於是在2015年1月1日向一些朋友道歉,說自己搞錯了。後來回心一想,這個「依年實死」可能是農曆年,於是收回道歉,等待農曆年之後再說。


香港回歸之後屢爆樓災係因為樓市泡沫可以將大陸黑金變成美金,送到海外,同時又一分錢也不必匯出去,更加是合法合理。聽起來,有點不合情理,但是,銀行家和地霸合作就可以名符其實地「點石成金」。過去幾次樓災係計算之外,因為外圍因素和花旗大鱷不按照老共的劇本演出。


事情如何發生? 請看看以下重點:


共幹在強國貪污,有大量黑金,將家人送到海外,卻無法將黑金送到海外,非常頭痛。過往,強國大貪官有需要要將錢送到海外,不必黑市兌換,不必通過地下錢莊,那些下九流渠道是低級共幹才要使用。高級共幹要將黑金送到海外,只要打個電話給銀行家,在家人信用咭戶口增加幾千萬元信貸就可以。再不然,搞間離岸公司,將不見得光的黑金人民幣交給香港商人,香港商人在海外以超低價將優質資產賣給該離岸公司,變相無償注入優質資產。可是,最近幾年,西方國家全面封殺中國貪官黑金,令到中國貪官即使將國內黑金運到海外,也無法運用。強國貪官需要洗黑錢的渠道,將沾滿人民鮮血的黑金洗白白。
香港的銀行家和地霸想出絕世好橋,可以瞞天過海,點石成金。當共幹家人去到香港,銀行家給他們信貸,讓他們買樓。地霸就跑出來高價買下他們的樓,就是這樣一買一賣,共幹家人就大撈一票,千億港元就是這樣利益輸送到共幹那邊去。就是這樣,共幹不必將一分錢送到海外,卻能在海外擁有千億財富。最美妙之處是每一分錢都是買賣物業「賺」回來。這些有來路的金錢可以明正言順地放進銀行戶口,沒有任何西方國家會阻止這樣的乾淨黑金流入。


銀行家和地霸為共幹效犬馬之勞,共幹亦投桃報李,在強國大開方便之門,讓銀行家和地霸在強國掠搶民產、強搶土地,殺人放火。甚麼批文、許可證,只要銀行家地霸開一句聲,立即送上。要徵收那一塊土地,圈起來就好了,共幹替地霸將裡面的人全部趕走,走慢一點都活生生打死。


這樣的情況,花旗大鱷看得非常通透,明白箇中玄機。香港樓價不停地上升,升到完全脫離現實,就是因為香港樓價要不停地上升,強國黑金才可以順利洗白白,送到海外去。花旗大鱷一邊在海外設立投資陷阱,把強國乾淨黑金吃掉。另一方面,定期推倒香港樓市,造成投資市場混亂,混水摸魚,把香港投資市場上的強國黑金據為己有。


花旗大鱷的獵殺對象是全部香港地霸和強國國企,李超人的加拿大黑死基油砂投資計劃和中石油等國營業的石油期貨好倉正是花旗大鱷部置之下完成。待那些依靠高油價才站得穩的投資都定下來之後,油價暴跌。殊連之下,不少國企和香港地霸會元氣大傷。花旗大鱷只要在香港樓市股市興風作浪,這些國企和香港地霸將會在投資市場無立錐之地。


將香港樓價推高,確實係向強國貪官大開方便之門,把強國貪官搜刮得來的民脂民膏運到海外,讓貪官家人在海外過富豪生活。貪僧和六八九為強國貪官効犬馬之勞,難怪中央力挺,見到香港因為樓價太高民不聊生就開放自由行。但是,從治港角度去看,盲目推高樓價會在根基上傷害香港經濟。


住宅租金太貴,供樓開支增加,當然令小市民增加負擔。小市民無法支付更高的日常生活開支。舖租上升,雜貨店和茶餐廳做街坊生意,無法生存,加價會趕客,不加價就是做蝕本生意,整個行業被連根拔起。取而代之是集團式經營的超級市場及連鎖店。集團式經營的超級市場及連鎖店能夠降低入貨價,維持低價同時又有錢賺。這是初期的情況,只要集團式經營的超級市場及連鎖店壟斷市場,加價潮就會出現。小市民一邊受到高租金殘害,另一邊受到高物價打擊,當然無力消費。市場上消費力減弱,生意就會難做,工資就不能增長。


高租金和高樓價會打擊香港亞洲金融中心地位,很多跨國企業將亞洲區總部搬到日本東京或者新加坡去,避了香港的庸官治港和地霸極權。當西方國家的企業遷離香港,強國為了維持香港經濟穩定,不想封了洗淨黑金運到海外的渠道,下令國營企業不問價格,在香港買入和租用甲級寫字樓,為香港樓市維持秩序。地霸同時又頂住樓價,撐著市場,讓黑金渠道暢通無阻。此消彼長的情況下,香港的樓市和商業活動越來越強國化。香港經濟強國化是迫不得已,高樓價令到香港經濟無法自給自足,需要強國支持才能活下去。當香港人成為強國叫化子的時候,政治當然也要強國化。六八九伸手向中央要求施捨,政治上那裡會有討價還價的能力。


這樣的高樓價連鎖反應係人所共知,但是,六八九只顧討好上大人,為求日後官運亨通,那管香港前途和港人幸福。哀哉香江,百年基業,毀於這政壇老舉之手。


香港地霸竟然殺雞取卵,不知死活,將香港人迫進死胡同。一方面,港人收入沒有增加,高租金高樓價推高生活開支,推低生活質素,出現百年罕見的在職赤貧,辛勤工作的人連劏房都住不起,住在棺材房和籠屋已經是有瓦遮頭的幸運一群。如此景象慘如人間煉獄,比納綷集中營和老共勞改營相差無幾。


香港的民怨可以從佔中運動看得一清二楚,六八九那伙庸官竟然自欺欺人。特區政府中央提交的民情報告並無分析佔領出現的原因,以及提出化解民怨建議,反而在報告結語中稱,按照《基本法》及8.31人大決定落實普選是港人共同願望。


按照人大決定落實普選,是港人共同願望? 簡直是顛倒是非黑白,胡言亂語,等同向淫婦建立貞節牌坊,替貪官送上廉正光明牌扁。如此狗官逆賊竟然是香港的管治班底,香港的前途只會是強國奴才天下。


香港的超高樓價削弱香港競爭力,產生內部減值 Internal Devaluation。簡單地說,香港因為高樓價推高生產成本和生活開支而缺乏國際競爭力,必須將港元貶值。港元貶值可以說是外部減值。可是,香港實行與美元單一掛勾的聯繫匯率,無法將貨幣貶值。


無法外部貶值就會出現內部減值,即是貨幣不貶值,工資降低,相對地減輕生產成本。可是,香港的經濟活動不是輕工業而是金融業,工資不是主要的生產成本。店舖和寫字樓的租金才是國際競爭力的主要因素。無論香港工資怎樣下降,競爭力仍然不足,工資仍然沒有上升動力,結局是香港工資不停下降。相對地,物價跟著租金急升,民生越來越痛苦。


香港不將港元貶值,原因是香港政府要維護富人和權貴的利益。香港特首不是普選產生,而是由權貴推舉出來。權貴和富人是同一路,私相受授,貪污腐敗,不理民生困苦,只是盡情魚肉老百姓。


港元貶值的時候,損失最大的人是富人,因為港元貶值會令到所有港元資產和房地產一起貶值。富人的資產會縮水。工資下跌的內部減值卻是富人沒有損失,所有損失都在平民身上,尤其是低收入的人。


特首的產生力量在哪裡,特首就會考慮這群人的處境,為他們打算,照顧他們的利益。如果特首是一人一票產生,特首需要選民支持才能當選,他肯定會讓港元脫匯,將港元貶值至有競爭力水平,將損失放在富人身上,民怨就會減少。特首由權貴選出來,他又怎會理會香港民生困苦。所有極權國家的人民生活困苦,原因在此。


這就是香港要真普選的原因。


物極必反,當權貴和富人的利益受到重視,窮人的生活受到忽視。當樓價去到瘋狂程度,香港只有兩條路可以走: 

1. 暴亂加上經濟崩潰,富人的財富化為烏有; 

2. 香港實行徹底的政治改革。香港快要爆發的樓災是香港前途的三叉路,走哪一條路不是由香港人決定,但是,香港人可以說自己選擇走哪一條路。
俗語說得好,時勢造英雄,當香港動亂不息,民怨沸騰,應該會有英雄豪傑出現。


奉勸各位打手不要再纏繞楊某。本來,血濺中港樓市實錄是在我的私人臉書發表,只是我和朋友分享。就是因為打手的窮追猛打,楊某才會將它公開。如果打手還不識相,我就會在這裡推出梁振英倒台實錄。


中國是個政治和經濟極度封閉的國家。貪官的錢要運到海外去,絕不容易。在中國,很多經濟犯罪都是可判死刑。政治鬥爭倒下的一方,會被敵人指控貪污。貪污就是政治鬥爭失敗的罪名。無論貪官用甚麼方法將錢運到外國去,錢的來源都會被查個水落石出。以美國為例,反黑錢條例極嚴格,銀行和地產代理都有責任確保接觸到的錢不是黑錢。所以,美國加州經常出現巨額現金交易被拒的個案。


近年,西方國家對中國黑金的審查越來越嚴格。十多年前,中國貪官家人大搖大擺地捧著一大箱美元現鈔入境,用現金買物業,將黑金放入銀行戶口,美國人都是笑納。現在,十居其九在海關被查獲,立即展開調查。就算黑金真的入境,要將錢存入銀行戶口或者用來買物業,難度極高。銀行家看到那麼多現金,一般都會查一查對方的身世,如果名字在黑名單上,保安人員會立即出現,連人帶錢送出門口。


為甚麼西方國家的人突然正義起來? 


不是他們突然有正義感,而是一系列事件的發生令到全球金融情況起了重大變化。量寬令到市場資金太多,中國黑金的受歡迎程度已經大不如前。再加上恐怖襲擊太多,阻截黑金是各國政府的重要工作。近年,幾家大銀行被政府查獲替壞人洗黑錢,被罰巨款。銀行家犯不著替壞人做事惹上麻煩。更加嚴重的事情是法輪功等組織聯同美國政客設立中國殘害異見人士黑名單,名單內的企業和高層人員連同他們的家屬都是被窮追猛打的對象。任何金融機構的負責人都不想惹這樣的政治麻煩。在中國,和法輪功有關係的人都有麻煩。在中國外面,對付法輪功的中國官員都有麻煩,即使他們的家人也難逃調查。


過往美國大機構向權貴家人支付每月數萬美元作為強國顧問費的事情已經不再出現。基本上,任何利益輸送都會受到認真調查。


以前,很多極之低劣的利益輸送方法都得到銀行家接受,總之,有一點點掩飾,銀行家就隻眼開隻眼閉。現在,銀行家小心得多,有機會被查獲的黑錢都不會沾上。例如有些離岸公司的賬目不三不四,擺到明是黑金輸送,銀行家就會敬而遠之。


香港的賣樓賺錢勾當不是很高明,在海外惹來懷疑的機會很高。以前的香港天價樓盤交易太惹人注目,根本上不是正常的物業交易。那些天價賺來的錢會引起當局懷疑,結果,這些錢的交收記錄都被交到中國政府那邊去,成為政治鬥爭工具。中國的貪官一定有政治敵人,如果讓那些黑金交易曝光,貪官就不會有好下場。利用香港樓市買賣轉移黑金的做法慢慢遭到淘汰,當然,一些國家沒有查得那麼嚴格,還可以用樓市作為黑金渠道。


最近兩三年,中國貪官傾向於通過複雜的商業交易,例如IPO和收購合併等等,進行利益輸送。當香港樓市不再是中國貪官洗黑錢的主要渠道,香港樓市就會失血。那些天價樓盤成交成為絕響的時候,香港樓市也失去維持顛價的力量。


當香港地霸再不能為貪官效犬馬之勞,地霸就會失去貪官的支持。地霸在強國不再受到貪官保護,值得深思。難怪,中國政府拿地霸開刀。反過來說,強國房地產市道差,香港地霸再也沒有必要向強國貪官輸送利益,搶到土地也沒有用,難道還要興建多些鬼城嗎?


當強國貪官和香港地霸的合作關係淡化,香港樓市亦會顛價不再。


幾年前,美國加州灣區有一龐大地產發展計劃,規模非常罕見。政客和商人為這伙中國發展商站台,事情搞到有聲有色。突然間,計劃告吹,完全沒有人交代發生甚麼事。


內情並不複雜,只是有人發現大陸發展商的資金來源有點問題,銀行沒有做好把關工作,政客也沒有查清發展商底細。我說的資金來源有點問題是沒有任何證據,只是發展商無法解釋資金來源有問題的地方,亦無法說明真正投資者的身份。銀行為免惹麻煩,立即抽身而退。政客見到銀行家甩身就立即慌張起來,和發展商劃清界線。就是這樣,計劃泡湯,沒有人再談論這件事。發展計劃現在分割成多個部份,重新上馬。


由於我的資訊來源也有點問題,所以不便公開細節。對加州灣區近年發展項目有點認識的人一定會知道這是那一項目。


習近平主席打貪行動,獵狐,打到全世界,因為中國貪官走到全世界。這次,習總追著貪官不放。歐美等國家逐步收緊中國官員及他們家屬的移民申請,黑金出境也遇到更大困難。


2014年11月,紐西蘭總理基伊 John Key透露中國主席要求從紐西蘭引渡多位中國貪官回國受審。移民法和反黑金法比較寬鬆的紐西蘭是中國貪官的挾款逃亡熱點,被稱為南方瑞士。


這次習總與基總的談話內容涉及多位貪官,其中一人是擁有香港特區護照的曹小華,真正身份是原廣州市副市長曹鑒燎。1994年,曹鑒燎的妻兒就移居香港,他變成中國裸官。曹鑒燎和中國其他貪官一樣,黑金主要來自地產業的賄款。地產發展商除了提供賄款,還提供外逃渠道,即是移民外國的便利。和貪官曹鑒燎有密切交往的地產發展商包括高德置地集團董事長蘇萌和敏捷集團老闆譚炳照。2014年7月,廣東省紀委公布曹鑒燎因貪落馬消息。曹鑒燎被雙開及移送法辦,貪污金額數以億計。這些賄款大都是來自香港商人,曹鑒燎提供土地開發權。曹鑒燎收受的賄款每筆都超過港幣1,000萬元,絕對是大貪官。中國大貪官一定與海外地產發展商有路,因為貪官要有外逃門路。譚炳照是香港商人,亦是紐西蘭居民。曹鑒燎的情婦和家人移民紐西蘭,就是得到蘇萌和譚炳照的打點。


貪贓賄款的下落不難追查,只是當年紐西蘭不落力調查中國貪官黑金,才會讓貪官和他的家屬挾贓移民紐西蘭。


香港商人聞風先遁,曹鑒燎被捕的時候,蘇萌和譚炳照兩人均不在中國境內,應該在香港和紐西蘭。這樣的香港地產發展商與中國貪官勾結事件多不勝數。習總要打貪,到海外說幾句話,外國元首當然會抓幾個只有居留權的中國貪官和家屬,連同贓款送到中國去,讓習總開心一下,反正,這樣的事情,沒有甚麼大不了。


這樣的貪污案,對中國樓市有很大傷害,因為發展商的門路是搶掠性質的收地和破壞環境生態的發展計劃,樓價推得太高也會傷害中國的整體經濟。地方幹部為了貪污而大搞基本建設,興建橋樑和道路,滿足發展商的要求。到了打貪的時候,相關項目不少已經爛尾,發展商也一走了之,爛賬如山。香港的情況就更加慘淡,香港地產發展商的錢是來自銀行借貸,送到海外去的贓款也是從銀行借回來。佳兆業一案可以看到,中國發展商的資金,有很多來自香港的銀行,不是內銀。貪污案牽連之下,以香港為基地,在中國開發地產項目的發展商就會在香港撇下爛賬。中國爆樓災的話,必然會擴散到香港。


香港樓債嚴重到英國Business Insider專題報導,2015年1月19日的文章名叫中國房地產崩潰的規模令人恐懼The Scale Of The Chinese Real Estate Crash Is Terrifying。


http://uk.businessinsider.com/emerging-market-debt-has-surg…

文章引用了摩根大通的圖表,亞洲新興市場私營機構債務表。香港非常突出,2014年的香港總私營機構債務高達GDP 287.9%,整個亞洲新興市場,沒有一個國家的私營機構債務達到GDP 200%。排第二的是中國,196%。


除了私營機構債務極高之外,香港經濟急速放緩,工資沒有增長,令人擔心香港無法承擔這樣巨大的債務。我的個人研究顯示香港外債失控。以下說的是包括國債和私營機構欠下外國人的總外債External Debt,不是國債National Debt,敬請注意。我用外債作為標準是想各位看看香港的外債情況怎樣嚴重。例如日本國債等同GDP 240%極為嚴重,但是,外債只是GDP的60%,算是相當低。以下數字是截至2014年12月。


亞洲國家的外債很少,台灣、新加坡和澳門都是沒有外債、中國和南韓是GDP 的37%,馬來西亞31%、印度22%、日本60%,只有香港是334%。


和香港相比,美國外債17萬億美元,「只有」GDP 106%。爆出希債危機的希臘,外債「只有」GDP的174%。香港是334%,是希臘外債的兩倍,美國外債4倍。2015年1月,中國叫停香港投資移民是看到中國投資移民其實是中國人跑到香港炒樓。香港樓市炒風太烈,香港炒家炒樓比賭場的賭客賭輪盤更加瘋狂。香港外債這麼高,原因是香港採用美元單一掛勾的聯繫匯率,香港的主權信貸評級又高,是AAA級,令到香港借貸成本特別低。銀行又勇於放款,樓按是蝕本生意,卻越做越大。炒樓的人不是用自己的錢去炒樓,是用借來的錢炒樓。樓泡爆破,銀行就要為炒家的虧蝕包底,香港的信貸評級會跌到垃圾級,港元無法再聯匯。香港到那個時候,將會丟失國際金融中心地位,而且係萬劫不復。正是這個原因,不少富豪將港元資產變成美元資產,還要將這些美元資產搬到海外「安全的地方」去。


2013年是香港樓市軟著陸的黃金機會,2014年美國退市之後,金融市場必然混亂,到時才讓樓泡爆破或者讓樓價大幅度下跌是非常危險的事情。楊某的樓市著作香港樓市冰火七重天的預測沒有錯,香港樓價應該在2013年下調3成,為香港樓泡拆彈。2014年不將樓價下調一半,也是大錯特錯。如今,香港如何解決當前GDP 334%的外債是個頭痛的問題。香港的金融業和政府財金官員一起在汽油庫之內玩火,而且談笑自若,完全不知大禍之將至。香港再不找個有用之人出來主持大局,百年基業將會一朝喪盡。


想知道樓價對經濟有甚麼影響,我們可以看看英國的例子。2010年,英國房地產行業為經濟注入180億英鎊,僱用25萬人。每興建10萬間屋就可以推高GDP 1%及創造1.5個就業職位。每投資1英鎊於興建住宅就可創造2英鎊的經濟活動。發展地產業的好處是經濟發展得來全不費功夫,一定收效,最適合笨蛋執政又要有經濟好成績,所以很多國家盲目地發展房地產,催谷經濟發展,例如中國和西班牙。房地產是經濟偉哥,無論經濟怎樣差劣,樓市一炒,經濟立即雄壯起來。西班牙在經濟好的時候,大力發展房地產,營造經濟繁榮假象。到了經濟突然放緩,西班牙鬼城處處,失業率跳升至25%,成為下一個希臘的最佳候選人。中國也走上這條死路。中國經濟終於有機會用實力超越日本,就是樓泡規模。


經濟活躍而且經濟強勁的地區,例如倫敦,住屋不足會阻礙經濟發展,推高勞工成本及提高生產成本。政府的責任是提供足夠的住宅和商用物業,因為物業供應不足會推高租金,租金太貴會影響經濟發展。政府不是單純增加土地供應,滿足地產業發展的需求,而是要針對租金和樓價。控制住宅和商用物業租金及樓價要視乎個別情況而定,例如空置率太高就要用行政手段降低空置率,不是讓發展商興建更多「空置」物業。如果炒風太烈,就要用行政手段壓止炒風。


香港特區政府的高樓價政策,只是想表面風光。香港的樓市炒風是史無前例,銀行家聯同地霸一起炒作,還有政府支持。租金和樓價增長得快過工資和通脹,絕對不健康。


炒樓炒出禍的徵兆是,市民無法負擔高樓價、工資沒有增長、經濟增長放緩、工商業式微、房地產變成經濟重要成份、炒樓的人太容易發達、供樓的人去到太盡、銀行批出貸款太多、人們感受到租金上升推高物價、熱錢湧入推高樓價。


只要炒家一直炒下去,香港人還有紙上富貴,香港特區政府還可以加人工給特首,還有資金成立香港版共青團。當樓價去到摩天崖,還要向上走,當然走不上去,就像恒指二萬四,真是來來去去,去去來來都是二萬四。香港的經濟能夠承擔的樓價和租金有個上限,當樓價和租金去到這個上限就無法再推上去。
價樓升不上去,必然回落,不必美國加息或者爆發歐債危機,更加不需要樓盤供應過剩。當然,美國加息或者爆發歐債危機,香港樓災即爆。吹樓泡的時候,樓價上升是有秩序地上升。樓泡爆的時候是突然而來,沒有秩序,所以我們叫這樣的情況做「樓泡」。


李嘉誠和香港樓市「一同歸西」


請不要誤會,李嘉誠的歸西,只是他的業務去了西方極樂世界(歐洲和加拿大等西方國家)。香港樓市歸西是真真正正的一命嗚呼。


李嘉誠接連拋售香港與內地資產,實行棄亞入歐。李嘉誠的長和系近年在歐洲市場投入的資金,已超過1500億港元。他在在中國和香港等地區,拋售百佳超市、香港電燈與屈臣氏資產,套現的總金額也接近1500億港元。


2013年6月21日,百佳超級市場註冊為有限公司,成立「百佳超級市場(香港)有限公司」,成為屈臣氏集團的子公司。


2013年7月20日 - 美國《華爾街日報》報道稱香港富商李嘉誠有意出售百佳超級市場業務,香港輿論嘩然。


2013年8月23日 ,香港仇富情緒高漲,抵制李嘉誠、罷買百佳行動也愈發激烈。百佳超市遭港人罷買,買家對百佳的興趣大減。李嘉誠不想賤賣百佳,堅持高達40億美元的索價,8個潛在買家放棄出價。於是想到金玉其外的推銷手法,將敗絮放入金玉裡面賣掉。


2013年10月18日,和記黃埔宣布擱置百佳超市出售計劃,改為將包括百佳業務的屈臣氏整體零售業務打包上市。


2014年3月22日,和黃宣佈出售約25%屈臣氏股權予新加坡政府旗下投資基金淡馬錫,作價440億元。


李嘉誠要從香港撤資,已經是通了天的事情,但是,很多人不知道,他連自己也撤走,早就入了加拿大籍。中國和香港樓價已經炒到破了頂,要在香港賣樓賺錢,談何容易。中國和香港樓泡異常龐大,風險也十分驚人。沒錢賺又風險大的地方,李嘉誠當然不會留戀。香港既不是他的出生地,中國也不是他的國籍。他在香港只是過客,有錢賺就留下來賺錢。賺到盡就拍拍屁股走人。


李嘉誠旗下上市公司不斷擴大在加拿大和歐洲的投資。他將香港幾乎所有旗下主要上市公司放在新建立的長和。長和在開曼群島註冊,是外資公司,李嘉誠已經徹底地將他的主要業務撤離香港。只要他賣出長和系股份就可以完全脫離與香港的關係。


李嘉誠賣不出百佳超市就將整個屈臣氏賣掉,然後將長實和黃合併,再來一個拆骨煎皮。長江實業計劃出售價值60億元人民幣上海開的東方匯經中心。長和系又突然宣布拋售廣州的綜合購物商場西城都薈廣場,作價約30億港元。長江實業將香港的嘉湖銀座商場,以58.5億港元的總價賣給置富產業信托。他一方面賣出中國和香港物業,另一方面增持海外資產,他的錢就由中國和香港轉到海外。李嘉誠父子已經成為英國基礎設施資產的最大所有人之一,控制著英國約四分之一的電力分銷市場、近30%的天然氣供應市場,以及近7%的供水市場。


和黃財報顯示,2007年,歐洲業務只貢獻了和記黃埔11%的稅前利潤,但到2012年,歐洲業務已經猛增到34%,其中,英國境內的業務占比高達23%。李嘉誠旗下香港業務占集團盈利的比重,由2010年的25%下降至2013年的16%。


如果李嘉誠放棄香港樓市,從香港撤走資金,即是說他不看好香港樓市,也不支持香港樓市發展。香港人笨到在李嘉誠放棄樓市的時候,在香港樓市上升動力來自居屋的時候,在美國隨時加息的時候,中國經濟急速放緩的時候,急著天價買樓。


我在私人FB發表的文章《發三師會否變成炒三師》之中,有以下一段: 
「2013年開始,銀行的一級資本率是4.5%。那就是說,銀行有四塊半就可以做100元貸款生意。銀行想想辦法,用點創意鑽空檔,銀行家可以連那四塊半都省下來,留作日後百年歸老之用。」


銀行家可以無中生有地發行信貸貨幣,但是承造樓按有很多規定,例如壓力測試、收入與供樓金額比例,首期成數等限制。銀行不是要批樓按就批出樓按。這是很多人的想法。
同一文章之中有以下一段:


「銀行家濫批樓按,無限制地濫發信貸貨幣,可以賺到很多錢。金管局又沒有好好地管理香港銀行業,香港樓價竟然坐上全球最難負擔樓價的寶座。順理成章,香港人要做生意也是全球最困難。」


金管局怎樣疏於監管銀行業? 


其中一項金管局監管銀行業漏測是銀行為公司客承造三無樓按。即是樓按沒有壓力測試、沒有收入與供樓金額比例限制,沒有首期限制,絕對是三無樓按(不是三毛流浪)。


香港的銀行為物業投資公司,即是以公司名義炒樓的炒家,提供「有抵押循環貸款」金額超過1,800億港元。「有抵押循環貸款」其實是樓按。因為炒家用公司名議,以物業作為抵押,向銀行借錢,成為商業貸款,不必遵守金管局對一般樓按的限制。這些公司之中,不少是空殼公司,甚至是連空殼都沒有的露點公司(又名全裸企業)。


我不明白,為何只要成立空殼公司就可以向銀行取得沒有壓力測試、沒有收入與供樓金額比例限制,沒有首期限制的三無樓按。如果那家用物業向銀行借錢的空殼公司只是炒賣物業圖利,沒有其他業務,這根本上不是甚麼商業貸款,是樓按。2015年1月中,香港未償還住宅按揭貸款總額中,約16%屬公司借款人。


如果這1,800億港元公司樓按之中有一半是炒家樓按,香港銀行業單是為了三無樓按就要承擔900億港元高風險貸款。樓價暴跌,這些炒家就會一走了之,這樣龐大的壞賬肯定要拖垮香港銀行業。


美國銀行和財務公司主要提供兩類樓按,Conforming mortgage和High risk mortgage。 Conforming mortgage是供款人合符政府規定的樓按,即是一般樓按。High risk mortgage是供款人達不到要求的高風險樓按,這類樓按有個可怕的名字,次級樓按,簡稱次按。美國的銀行承造次按,收很高的利息,而且首期相當高。


香港的三無樓按之中,大部份連美國的次按標準也沒有達到,可以說是次次按。更加令人啼笑皆非的情況是,銀行承造次次按的三無樓按,竟然是低首期,低息,而且無足夠抵押品。公司炒家用三無樓按炒樓,風險的責任在銀行,不在炒家。銀行出事要納稅人包底,所以,三無樓按其實是香港納稅人補貼炒家炒樓。


為甚麼金管局要香港平民百姓補貼炒家炒樓,推高樓價,殘害蒼生,卻要蒼生為炒家包底?


楊衞隆

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