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[151118] 樓市真相


1. 真供應的謎思

先回故一下過去10年私樓落成數量

2004: 26,000
2005: 17,300
2006: 16,600
2007: 10,500
2008:  8,800
2009:  7,200
2010: 13,400
2011:  9,400
2012: 10,100
2013:  8,400
2014: 15,700
2015:  5,100(上半年), 全年12,000 (餘額7,000伙集中於年尾落成), (己售出6成5)
---------------
再睇未來4年私樓"供應量" (包己售樓花及未售單位,由於每個盤落成時間有可能因各原因推遲或提早,故簡單以平均法計算)
2016: 21,500 (計埋世宙,己賣近7成,約14,500, 現樓峻巒準備開售)
2017: 21,500
2018: 21,500
2019: 21,500
---------------

2007年開始,香港一直都保持低供應,而且供應集中於大單位


    
    Year

A

B

C

D

E


    
    Total

少於40平方米

4069.9平方米

7099.9平方米

100159.9平方米

160平方米或以上

Less than 40 m²

40 m² to 69.9 m²

70 m² to 99.9 m²

100 m² to 159.9 m²

160 m²  or above



2007

1 029

7 188

1 516

   480

   258

10 471

2008

  871

4 897

1 825

  723

  460

8 776

2009

  373

2 998

1 369

1 530

  887

7 157

2010

  689

6 742

4 534

1 182

  258

13 405

2011

  636

4 586

3 101

  919

  207

9 449

2012

1 511

4 496

1 720

1 827

  595

10 149

2013

1 423

4 688

1 207

  573

  363

8 254

2014

2 160

8 446

4 207

  666

  240

15 719

2015

1 761

3 339

1 657

  853

  322

7 932


*以上為實呎
2016年,低供應局面會改變,取而代之,係倍數增長既細單位供應
未來70%住宅將集中於A,B 類,故A,B類總和每年佔14,000伙,對比2009既3,300伙供應,增幅近400%,對比2015年既5,000伙供應,增幅近200%
故湯文亮先話細價樓爆煲

真供應未真正來到
真正既供應,集中係2016年才來臨,而且連綿不斷。就算今年有12,000個供應,可惜大部份集中於第4季。
故現在的跌市,實際上是心理因素和留學生突然大減而形成。
關於留學生,會於另一篇作探討。

真供應來臨時,即2016年下半年,樓市會面對壓力,租金不斷下調,業主動X,租樓日日賺變成真理!

發展商取態
聰明既發展商,於現市況下,先賣2018年的樓花,反而2015年落成的現樓,卻只賣出65%,就係擔心真供應(現樓)推出,會令到樓花價格眨值。故為何2016年既己售單位,竟然同2015年己售單位比例差不多。就係為左拖慢供應
總括
AB類(即細單位) 供應將以倍數增長,2至4倍,而現時細單位呎價竟和豪宅不枉當讓,實實在在的市場錯價,故有細單位者,應趁靚價沽貨。想買細單位既市民,應重新思考一下,當供應增加2-4倍,細單位樓價會怎麼走? 難道要信圖表


2. 破頂的真相

論破頂, 不外乎以下四個主要因素
1. 心頭好
2. 資金充足,唔知價
3. 睇好後市
4. 其他利益

現時,息口快加,大供應將至,內地留學生減少,工廠生意難做,政府大炒家都大力唱淡,全城睇淡後市
故好多盤都做緊減價,甚至大減價,為何仍有破頂,是否太多錢? 定睇好後市? 心頭好? 還是其他?

1. 心頭好? 細心留意,最近一週突然唔少破頂,偏偏集中於新界西,以往新界西都不會是心頭好之選。
2. 樓價全球最貴,升左十二年,按揭資金又緊
3. 睇好後市? 全城睇淡中
市場好多減價盤,平既唔買,偏偏買貴既,點解會咁得意既???

4.其他
新界西未售新盤,超過20,000單位,若每個賣500萬,市值近1,000億
如果每個樓盤個價可拉高10%, 係100億既利潤
二手成交疏落,上週十大屋苑更只有3單成交。
故依家係買家市,大量二手樓待售,慢慢簡,買家平既唔買,偏偏要買貴既。

為免引起法律問題,以下都係推測
假設5單破頂成交,成本每單是額外$50-100萬,共$250-500萬
而一個樓盤都近 1,000伙,50億既生意額,賣貴10%,會有額外5億利潤。
如果你是發展商,會怎麼做?

老千股係香港家傅戶曉,証監做唔到D乜,樓市會否都係咁?
上得山多終遇老虎,玩得太明顯,也有人俾人捉到...

天匯做媒交易入數四叔手尾長
http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/16331

恒基被踢爆天匯廿多個出售的單位只有一個完成交易,恒基沒有即時向違約買家殺訂或加收訂金天匯被外間窮追猛打之際,恒基 位於沙田的另一匯——名家匯出籠,售樓手法同樣花招百出,其中以買三個單位,可無條件回購其中兩個的招數最「出位」。名家匯曾創出萬九元一呎,創同區新 高。不過樓盤推售個多月,至上月中,因未能在今年三月三十一日前批出滿意紙,按買賣合約買家有權取消交易,最後名家匯共有十四名買家要求取消交易,共佔賣 出伙數一半。
最近新界西有4-6千個新盤準備預售,係全城一片減價潮中,新界西竟然異軍突起,出現屢創新高 同時又唔少臂價成交,真相如何? 留待看官自行判斷


3. 利息的歷史,對你的影響有幾大

香港利息一直跟美國,過去140年,美國利息界乎 0%至16%,請看附表
平均利息都近4-6%
銀行行P-%政策
以下做個簡略計算,一個小康之家(月入五萬,一小孩,兩老,冇工人)既收支平衡表,於不同利息下的情況, 分別為0%, 2%, 4%, 6%, 再上由於大家都認為不可能,也會引起大爭議,故就唔做了。


每月收支表(兩公婆+一小孩+冇工人,  買420呎兩房, 5百萬, 月入5萬)
現行利息加2厘加4厘加6厘
P-2.85%
2.15%4.15%6.15%8.15%
收入50,000
MPF(2,500)
(2,117)
供樓(30年,借8成)(15,500)(19,500)(24,300)(29,800)
管理費, $3.8呎(1,596)
差地租(1,000)
水电煤(1,500)
小朋友開支(5,000)
雙方家長家用(6,000)
搭車(960)
午飯(1,760)
人情(800)
買衫雜費出街晚飯(5,000)
淨儲蓄6,2672,267-2,533-8,033


*註: 月入2萬5 是頭25%收入,50%人住私樓,故2萬5月入己是私樓住客的中位數收入

睇到,生多一個小朋友都唔係咁掂,養架車簡直係奢望,儲錢投資可能只儲到頭幾年
人生要改變,只能望1, 升職, 2通張, 3 唔好加息

息一加,生活質素即刻有明顥影響。甚至要動用儲蓄黎供樓。

遺撼地,息己在最低,未來只有加,沒有減
事實上,作為全球代表性既金融中心,市民居然要住係420呎既小地方,供樓開支佔收入近40%-60%, (而且是逼住住420呎黎計算)
影響了生活各方面的質素,和人生的進一步發展。

新加坡情況比較
新加坡85%人口住係組屋,月入6萬以下都可以住,1000呎組屋價錢只是$240萬,每月供款只是$7千幾,約佔收入15%,而強積金雖高,但可用作供樓。
1000呎既樓,係香港唔食唔玩,全部拎黎供都唔掂
德國瑞士情況
香港和德國住房擁有率,德國53.3%,香港57%,再下一個是瑞士44%。德國有房租管制,租客不愁被加租,租一生也無問題,但投資者仍有回報,合理就是了,所以德國人自己買樓不多。
瑞士人一生只要住到好房子,卻不必買房子,買樓出租都是企業,原來瑞士人幼成庭訓,不要隨便借錢,所以做房貸不流行。

環球城市樓價對比收入表
 
呢個計算,以中位數收入,黎計中位數住宅樓價,有人話香港17年咁高,係因為香港有50%人住公屋和居屋。
以我睇法,真相係,香港中產要面對17年的收入黎供樓,而美國中產只係用6-8年既收入黎供樓


5. 建築成本的真相
上周去看CAPXX, AA話地皮都5千,建築費都5千,家陣賣12000,賺好少。 
真相係...
洋房諗住賣$30,000呎,普通單位賣$12,000呎。洋房的建築成本+地皮成本同普通單位撈埋左一齊計。
地皮最貴,洋房佔地皮比例最重
查實推算一下,普通住宅地皮+建築成本可能7-8千,別墅成本可能係$11,000-$14,000

再論真正建築成本
公屋單位建築成本續上漲 10年飆升1.8倍
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20150429/bkn-20150429124412070-0429_00822_001.html
睇標題好嚇人, 係咪?
公屋每平方呎建築樓面面積的平均建築成本由2010/11年度的640元,上升至去年度的1,015元;預計今年度成本為1,201元,並預計持續上升至2018/19年度的1,623元,即10年升幅超過1.5倍。
真相係,建築成本10年只係升左$1,000
某些樓,樓價卻由$4,000呎升至$16,000呎, 升左$12,000


私樓天價建築成本的真相
先旨聲明,由於小弟唔係行內人,以下純粹理性推測,歡迎業內人仕提供更精準資料

先講過去

2002年,九龍站擎天半島開售,實用呎價$6000-$6500
2003年,港灣豪庭開售,實用呎價$4,000 - $5000 (注,港灣豪庭實用率得七成)

若然發展商賺兩成,地價同建築成本均等,以港灣豪庭為例地價$2,000, 成本$2,000(公屋一倍),利潤$1,000
對比公屋,私屋既額外成本包括,會所,大堂,平台,靚D既廚同廁所,电器,木地板等

姐係呢D額外成本,約每呎$1,000。一間500呎既私樓額外成本係$50萬,建築總成本係$100萬。

再講現在

以TKO現時地價約$3500-$5500, 若然正常成本升$1,000, 額外成本升$1,000。總建築成本係$4,000(1000*2+1000*2)

咁一間私樓既總成本係$7500-$9500, TKO樓加20%利潤,約賣$9,000呎至$11,400呎己夠賺

年中TKO有新盤賣到$14,000呎,可算食水深(賺50-60%)。有馬頭圍劏房盤賣到$18,000呎(>80%),仲要係遠期樓花,可謂賺到笑
退後一步睇,500呎樓,真正成本約$350-$480萬

水泥鐵工人起樓成本係$100萬,公屋就係呢個成本

大堂會所廚廁成本係$100萬(有冇咁多???, 我搵人裝修$30萬都好靚,有高估成份)

地價約$150~275萬, 佔大部份(42%-55%), 擺明係司政錯鋘, 同打劫有咩分別?


天價成本真相背後

1. 過高樓價,高水位,令地產商願意用高價搶地,造成地價過貴,2003年有D地可以平到$800呎(40萬地價一間500呎屋),依家短缺既土地造成地價更貴,少地少樓房供應又造成樓價更貴,所謂惡性循環就係咁

2. 用料過於豪華,水晶燈、云石、德國名牌廚具廁具冷氣機,大家都要額外俾多20%去買。(姐係個$2000廚具,買家要俾$2400, 家陣用名牌,$20,000廚具,要用$24,000,或者$40,000去買。用$40,000去買一個$2000功能既家具,而$20,000又唔知係咪實價。 依家仲興"送"埋紅酒櫃。)

3. 勞工短缺,太多PROJECT,澳門,高鐵,港珠澳大橋,沙中, 港島南地鐵,新盤,搶貴晒工人工資。聽聞釘板1日搵$4,000 (1個月咪$12萬...)

展望未來
關鍵係地價,匯率,勞工依家歐元日元都平左3成,商品新低,好多用料都平左2-3成。若然填海,開發郊野公園,地價有機會回落至$2500-3500呎,甚至更低 (四叔既倉底貨可能係$50呎),最近有塊地高價出$2,800流標,似乎未填海地價都開始跌定
澳門酒店,香港鐵路项目相繼完成和飽後後,建築工人回流,工人人工有望回跌
建築成本有望回落至$3000-3500呎,咁一間屋總成本跌落$5,500 - $7,000。
計返利潤,賣$6,600 - $8,400呎
實用500呎既私樓,賣$330 - $420萬
實用300呎既私樓,賣$200 - $250萬
地點應該係郊野或者大西北。

對比$18,000呎走去買舊區劏房,  $400萬,先得220呎,人X起上黎,真係咩都做得出

匯率己跌勞工數目將回升填海太耐太長時間,問題在於郊野公園,郊野公園一出,家陣賣$600萬既新樓,可能會跌到$330-$420萬。

關鍵係郊野公園開發必須要通過。(點都會通過,唔通要下一代訓街咩?)唔通過,樓市最多跌小小, 當然細價樓最少跌20%
註: 康城九期最新補地價傳話$2,500。賣$6,600呎不是夢

如果冇乜會所,走簡約路線,$5,000呎 也是有可能
500呎,賣$250萬
400呎,賣$200萬
有網友質疑補地價,比正常地價貴好多,只係表面平緻藍天補地價$2500,都係賣$9000呎
元朗山卡拉,賣$12000呎
補完地價緻藍天比山卡拉元朗,賣價平$3000呎


6. 圖表派的謊言
香討有位圖表大師,有唔少"信眾" 每次大師發表文章,信眾都會蜂擁而上,不斷唱好,讚大師有幾準幾準

以下節錄圖表派2015年年初發文
http://hkcitizensmedia.com
-->地產-->隨波逐樓-->2015年樓市展望

不過經過計算估計大三浪頂位,配合量測短期預測工具MACD,顯示CCL由135.41至141.13將會阻力重重,不易突破!由2003年開始的十二年大升浪即將開始進行調整,此次調整是為第四浪。樓市將會轉向個別發展,量度波幅暫時計算最低為125.96至103.74,為期三年。這是計算出來的結果依書直說。在此估計,2015年樓市將會升至135.41至141.13,然後調整開始。當然本社不排除其他可能性發生之機會,如CCL穿越135.41至141.13,下一個技術阻力位置是151.09。跟據以上論點加技術分析,中女社研究部認為樓價會上升至本年暑假左右,然後因應部份置業人士等待真空期過去,樓市變得呆滯,真空期過去後,樓市或偶有突破下滑

圖表派如何演繹樓市走勢,上面好清楚,以下逐點拆解,看清真相

文中提及CCL 135-141有阻力,如突破就上望151。 咁姐係睇晒成個RANGE, >135就中,同賭升跌冇分別。
整體上係有3個估算,包括
1. 先升後平
2. 先升後回
3. 先升後升 
同時又有第4浪調整,跌至103-125
4. 跌

至於CCL指數, 基於大師既語言天份
升唔到135既話,不易突破(中)
係135-141, 話阻力重重, 但提及過呢個RANGE(中)
升超過141既話,不排除可能發生(中)
升超過151, 再次突破阻力(中)
跌,第4浪調整(中)
原來升同跌都中晒

至於升至7-9月,堅係中左....
跟住佢話横行, 實際上一過暑假, 3週己跌左3個月既升幅(6月至9月)
真空期過去後,樓市或偶有突破或下滑,到底突破係指咩???

樓市或偶有向上突破或下滑?
樓市或偶有向下突破或下滑? (向下好少用突破)

一位圖表派大師,同大家講,樓市會向上升或向下跌,大家會有咩感覺?
題外話:
大炒家湯生2015/11/20都響應大師預測,開左篇文,有興趣可以睇睇
湯文亮:萬無一失的樓市預測
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151120/columnist/en79_en79.htm


時間能証明一切

過去既預測都冇錯過

(唔加息)樓市照跌, 更何況就快加息!!! http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25106553&extra=&page=1

淡友唔使慌,ccl會再次回跌
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=25175212


7. 環球資產於QE下的新走勢
環球QE,給予市民對資產升值的無限憧景
不幸地,憧景過後,還是要收拾心情,
悲哀的投資者包括以下幾類摸頂人仕
高位價現價跌幅
石油147.2545-69%
黃金19221075-44%
水泥400253-37%
澳門樓價122257812-36%
港股2800022500-20%
新加坡樓價154.6142-8%


當有人同你講,QE下,呢個投資必賺,你要諗一諗,呢條友有冇常識


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