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[150309] 息升之危

金融High Tea——息升之危
2015-03-09

近排港股跟着內地股市走,本來已經腳軟軟。至上周五美股更大插,杜指跌了278點,跌幅1.5%,主要原因係就業數據太好,令人擔心美國利息將加快上升。未來美股仍會拖住港股,調整可能會深啲。

        美股大跌的源頭,是美國公佈的2月非農業就業職位增長29.5萬,遠比市場預期的24萬高,失業率跌至5.5%,時薪增長0.1%,略比市場估計低。整體而言,由於非農就業增長遠勝預期,以及失業率跌至5.5%,使市場人士相信美國聯儲局可能會改變其一直對利息前景要懷抱「耐性」(patient)的講法,最快在6月開始加息。

        黃金石油齊齊插水

        美
國非農就業數據一出,就像掟了一個深水炸彈到環球財經市場,各類型的投資產品大幅波動。美國債券價格急挫,10年期國債債息升到2.25厘。美元匯價急升,反映美元兌6隻主要貨幣匯價的美匯指數升上11年半高位,升幅超過1%。黃金價格急挫,為去年12月以來最大的單日跌幅,4月期金大插2.7%,跌至每盎司1164.3美元,黃金全年升幅,一下子便掃清,市場開始擔心,隨着美息向上,黃金要下試去年11月的低位的每盎司1131美元。油價下挫,紐約油價下跌2.3%至每桶49.6美元。理論上,美國經濟好,油價會得到支持向上。但油價卻不升反跌,透視了美元強,是油價下跌一個主要因素。

        美國10年期債息,是一個很好的利率指標。去年初,美國10年期債息一度升上3厘的高位,之後在年中開始,跟着德國債息急速回落,最低見過大約1.6厘。踏入2015年,美國債息開始反覆向上,現正處於2.2厘水平。可以比較有信心地說,美國債息跌至1.6厘,已經觸底,現在再開始一個反覆向上的周期。要小心美元轉強不利於油價,油價展開一個向下尋底的浪潮。

        上周與一位大孖沙午饍,席間他問我對香港經濟及樓市的看法。他是地產發展商,本應是我問他對樓市的看法才對,但既然佢開口問到,我姑且吹吹水。香港經濟出現明顯轉弱狀況,香港幾大經濟支柱,金融業尚算過得去,地產業在最近降低700萬元樓宇按揭成數至六成之後,又見壓力,打唔低一手樓,都令二手市場呆晒。貿易物流業早已轉弱,好多行業都直接和內地廠商做生意,唔使香港做中間人,貨流減少經港。

        旅遊業在本地反對自由行浪潮下,壓力漸增。自由行的消費在兩三年前已接近高峰,隨着內地打貪,高消費旅客已經減少了來港,來港也大減消費金額。現在再來一個反對自由行的社會運動,可以預計,未來連一般的內地旅客,也不會有太大增長。有資料顯示,香港今年1月份零售總額約466億元,按年跌14.6%,是2003年4月「沙士」以來最大跌幅。

        經濟見頂未會急跌

        香港整體經濟已出現見頂、轉弱狀況。不過,我又不覺得經濟、樓市及投資市場在短時間內會急速向下,主要原因是利息水平仍然低,仍然有利投資市場氣氛,表面上維持繁榮感覺。樓市方面,土地供應有限,在降低按揭成數影響下,短期內仍只是呆滯,而不會急跌(不過豪宅市場相當弱)。由於發展商可以提供二按,預計樓市成交會集中於一手樓,而二手市場會比較沉寂。

        由於經濟轉弱,資產價格高企,當中潛在泡沫破裂危險。至於泡沫何時破裂以及怎樣破裂,則很難作出準確預測。我估計,泡沫爆破不會很快來臨,較可能要在一兩年後才會出現。但不來則已,一來則是環球性的爆破。或許有一晚我們一覺醒來,發現美股大跌20%,港股一開市便狂插30%,而樓市將會伴隨股災爆破,而且跌得更深。

        美股為何會急挫?很可能是因為美國經濟全面復甦,通脹急上,利息急升。美國今年開始加息時的幅度及速度,估計不會太多及太快的,對股市及投資市場的影響有限。經濟發展到某個階段,變成快速改善,通脹有大幅向上的趨勢,聯儲局在沒有其他選擇之下,只能快速加息壓抑通脹,當市場突然醒覺到利息將要急升的時候,孖展借貸要大量減倉,杜指一下子跌幾千點是不足為奇。不過,投資者現在又毋須太驚恐,我是講一兩年後,因為短期內美國經濟未好到要利息急升的地步,通脹率唔係高反而係低。

        大孖沙相當同意我的看法,表示已開始控制投資風險,不作太高風險的地產投資,轉而做長線投資。他買入物業不為炒作,只作收租之用,盡量控制借貸比率不至於過高,簡單點說,就是轉型做收租佬。他的策略是,只要借貸比率不高,即使樓價跌五成,仍然有足夠緩衝空間支撐。他說現時的物業投資者,正處於一個兩難局面,買的話,價格太高,不買的話,又怕未來一兩年樓價可能再升。

        經濟大好才會爆泡

        大孖沙過去以低價錢買入物業或者買入地皮發展物業,到現在已賺了大錢,家底甚厚,繼續做下去沒問題,但他認為此前沒有買樓買地賺過好多錢的話,現在才入場買物業,風險非常之高。

        我與大孖沙對未來市場的分析,當中有一個不同的地方。過去樓市爆泡,樓價大跌了一浸之後,譬如跌20%、30%,樓價便會反彈。例如1997年10月冧市,至1998年1月已開始反彈。不過,我認為今次萬一出現爆泡,香港樓市反彈力度將會相當有限,主要原因是政府加了太多稅務辣招在樓宇買賣上,例如雙倍印花稅、短期買賣額外印花稅等等,令到入場撈底空間很少,因為撈了底,樓價最少要上升20%以上,才有肉食,好難撈底短炒。大孖沙則不同意我這個看法,認為跌市後始終有人會撈底,因此,樓價出現暴跌,等暴跌後第一浸反彈時,仍有走貨空間。

        無論如何,我們的看法有幾點很相似。第一,香港經濟正在轉弱;第二,本地樓價高企,已經超過港人負擔能力。不過,價格過高並不等如會馬上大跌,特別在供應不足及利息低企下,短期大跌的機會不會太大。第三,樓價要麼不跌,要麼便是一個環球股災樓災結伴而來,到時要走避,會相當困難。

        雖然這種可能在一兩年後才會出現的災難,不能說怕股災樓災就今天不入市炒股。建議大家要抱着一個風險意識,明白到很多資產價格,特別是樓價已經很高,投資的時候要知道而有所部署就得,說到底港股仍不太高,回吐後還有上升餘地。

        新樓好賣發展商硬

        講開樓市,又真係要講兩句新盤開售,金管局上月底出招收緊細價樓按揭至六成,但市民無有怕照入市,單是上周六發展商新盤單日沽出300伙中,長實(001)股價及相關新聞紅磡單幢樓悅目首批108伙全數沽清,同日南豐賣東涌昇薈售樓處聚集現場數百名準買家,人山人海。

        長實紅磡悅目昨早正式推售108伙,七成為700萬元以下的所謂細價樓,發展商在中午聲稱項目在一個半小時內全數沽清。發展商晚上加推76伙,略略加價,平均呎價16198至23135元,即供優惠維持最高15%折扣,樓價一啲都唔平,新價單中的22樓J室,面積423方呎,定價844.4萬元,呎價19962元,實呎價近2萬元。

        政府七度出招打壓樓市後,的確令二手市場靜咗,但一手樓似乎影響不大,因為一手樓好多都有二按,而且新盤銀行估價估得較足。若然新盤照去貨,地產股可能唔回得太多。

        陸羽仁
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