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[150215] 樓價下跌四個可能




波羅的海乾散貨指數(BDI)以破地獄之勢縮回娘胎,上周五收報530點,已經跌穿一九八六年七月三十一日嘅歷史低位。二十八年前544點BDI低位唔再重要,因為已如亞視般成為失去象徵意義嘅歷史。但同樣係一九八六年,油價腰斬六成跌到十蚊邊水平,世界巨擘蘇聯苦於硬通貨嚴重流失,整個聯邦經濟分崩離析,引發三年後嘅世界劇變。
香港喺地球版圖上只係極之微細一點,所以香港嘅資產市場出現大郁之勢從來都係基於外圍變動。今時今日再以甚麼地少人多、剛需強勁作為樓價飛升理由毫無意義。二○○八年金融海嘯前息口同樣偏低,香港同樣地少人多,新樓供應同樣不足,每年同樣有人結婚買樓,樓價可以剎那間跌三成,而當時樓價仲要平現時一半。如此則說明升市時只要講升,甚麼都係理由;跌市時只要講跌,同樣甚麼都係理由。
通縮已非日本專利,最近中國CPI亦跌穿1%。通縮為日本帶來迷失二十年,用一句話概括,就係二十年前去日本食一碗叉燒拉麵八百YEN,二十年後再去食都係八百YEN。現時全球經濟環境令人擔憂臨界點係咪已到。

第一種:按上按

按上按由湯文亮先生提出,詳情請閱讀其文,此處不贅。簡單補充一點,所有資產跌市不外兩個形式,急插同陰跌。急插要由斬倉帶動,陰跌則係基本因素逐漸轉壞,九七樓市爆煲第一浪係斬倉,之後係陰跌。現時樓市冇得炒,大眾多認為好難出現斬倉,但按上按打破呢個命題,係一個隱形炸彈。

第二種:中式槓桿

近年經常聽到內地人嚟香港買樓一炮過,唔需要按揭。其實內地買家多玩一種財技,就係利用信用狀(Letter of Credit)抵押套現。中國嘅拆借市場好難借錢,息口長期偏高,但亦因此令尋租者有肉食。其中一個常見方法,係扮出口商,拎到信用狀同銀行抵押借錢,套現後再去做大耳窿高息借出街或炒賣其他嘢,包括嚟香港買樓。信用狀期限一般係九十至一百八十日,本來好難拎錢去作中長期投資,但中國人非常聰明,第一張到期就開第二張,第二張到期就開第三張,用接龍嘅方法拉長嚟玩。箇中風險係所有嘢都要好平穩,資金鏈先唔會斷。

第三種:中式扮入口

第三種可以話係第二種嘅一體兩面,先扮入口原材料,例如銅、黃豆等等,總之要擺得耐嘅大宗商品,同樣做信用狀,但唔拎去抵押,等貨到時立即市價拋售,或將貨再去做抵押借錢,最後當然係拎錢去炒賣或做大耳窿。去年青島就爆過將原材料抵押完又拎去第二間銀行抵押。呢種玩法要原材料處於升勢,或最少保持平價,如果原材料處於跌勢,就會好似accumulator咁不停接不停蝕。扮入口有兩個層面,除炒賣外,另一樣就係將錢搬出中國,而香港資產常為中國富豪將錢搬出國嘅中途站。中國一月入口按年大跌19.9%,除需求急跌,相信亦同打貪有關。

第四種:美國加息

加息對本地長期投資者影響可能不大,但對需要跨國投資嘅公司就有影響。大價物業的部份買家,係保險公司、退休基金、主權財富基金呢類法人。其中如保險公司,係屬於食息差嘅行頭,當收保費後要畀3至6%息投保者,就要去搵多過3至6%息嘅投資。例如台灣嘅保險公司被規定只可以投資租值有2.875%以上嘅物業,香港以我所知應該冇咁嘅規定,如有錯漏請讀者指正。但當通縮環境下食息差行頭越來越難做,就會被動地強制換貨,搵更高回報投資。
除上述四點,仲有其他如俄羅斯五月會否出現金融危機,以及貨幣戰層面,此處不再重複。當個市好景時,以上問題都唔係問題。但當通縮疑似來襲嘅大背景下,加上美元萬劍歸宗所引發嘅資金流竄,就容易將所有問題放大。而且香港樓市自六十年代末起有五年一閏特質,升市約為五年。由二○○九年至今,已經六年。睇住所有大宗商品跌回QE前口價,不禁諗起孔融個仔一句話:「豈見覆巢之下,復有完卵乎?」

Mr. Tregunter 


大棋局:樓價下跌四個可能

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