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[140904] 超級資產通脹

超級資產通脹

2014 年 09 月 04 日 (08:11 PM)

最近有朋友問起,她自住的沙田樓在 97 前高位買入,等了 17 年,終於見家鄉,如今升到突,她想先沽出這間樓,等樓價下跌後,再用較低的價錢買入新樓。

 

我一聽到要沽自住樓,就如見到紅燈,這幾年聽得太多沽自住樓買不回來的慘痛經歷,租金不斷升,沽了樓的朋友,一邊捱貴租,一邊睇住樓價升,苦不堪言。所以我即使認為樓價有泡沫,都勸這位朋友要三思,要諗到一清二楚至好做,最緊要輸得起。要諗諗例如樓價再升幾成、租金再升幾成,自己頂唔頂得順呢?

 

首先要明白樓市為何狂升。我覺得香港土地樓宇供應不足,只是小局。大局是全球資金橫流,樓價才會升個不停。美、歐、日把指標利率減到接近零都不止,美國和日本還要大量印銀紙,進行量化寛鬆。大家讀過中學經濟課都知,價錢是由供應和需求決定,當錢印得很多,資產、特別是物業這類不動產供應有限時,價錢只會向上。錢越印得多,價錢愈搶得愈高。

 

你可能聽過美國聯儲局正逐步停止量化寛鬆,甚至話明年開始加息。但什麼叫停止量寛,其實只是停止印新錢而矣,並不是將過去多印的銀紙收回。若美國明年開始加息,頭一年加息也不會加得多,頂多加 1 厘,也是相當有限,對資金的流動約束性不大。

 

如今樓價有泡,不過我擔心仲有超級泡沫在後面。因為歐洲經濟太差,歐洲央行很可能被逼放水,又進行量化寛鬆,到時不知會出現那種局面。歐洲第二季度經濟好惡劣,意大利第二季已連續兩季收縮,技術上已是經濟衰退;法國由輕微正增長變成零增長;德國第二季經濟按季萎縮 0.2%。今日歐洲央行宣布減息 0.1 厘,恐怕仍不能止住歐洲經濟跌勢,現在市場不是談論歐洲量寛,而是在研究歐洲是否緊縮得太厲害,是否量寛也救不到,怕歐洲會步日本後塵,出現 20 年的衰退。

 

歐洲未量寛,德國的 10 年期國債息率已跌穿 1 厘水平,跌到 0.95 厘附近 (美國 10 年國債息率還有 2.41 厘)。德國息率這麼低,大家也不看好歐元相對美元前景,如果基金跑去德國借錢,調出來到處炒作,資金成本很低,還不造成全球資產泡沫?

 

資產起泡,最終結局好可能是爆破,但爆破前是大升。香港 73 年有股災,但從 72 年尾恒指 900 點,幾個月內到 73 年 3 月股災前夕,升到 1700 點,尾段可以升多一倍,尾段愈升愈急,狂態畢現。

 

歐洲行將大力印錢,你又怎會知道,不會出現超級資產通脹? 怎知樓市不會發狂再升? 所以要明白買樓要冒樓價跌的風險,但沽樓也要冒樓市升的風險,萬一急升,賣了自住樓,亦不易捱。

 

盧永雄

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