[140815] 暗戰:升「呢」

暗戰

2014 年 08 月 14 日 (08:32 PM)

兩塊住宅地日前批出,價錢低過預期,其中一個中標者是小型發展商宏安,它擊退大型發展商,以 4.28 億元,投得馬鞍山恒光街項目,每呎樓面地價 3719 元,略低於市場估值下限。宏安在 6 月已投得鄰近另一幅地皮,投地愈戰愈勇。另外一批久未露面之中小型發展商亦有參與今次競逐,包括莊士中國、金朝陽及香港小輪等,顯示大發展商買地時採取保守策略,中小型發展商殺上。

 

特首 CY 和大地產發展商暗戰,已是公開的秘密。CY 覺得樓價太高,要大量增加土地供應。大發展商睇淡樓價前景,投地出價非常保守,令不少項目流標或流拍。政府變陣降低土地中標價,又鼓勵中小型地產商入市,不想有地賣不出,希望保持較大量的土地供應,藉此控制樓價。政府和發展商鬥完又鬥。

 

有政府官員私下分析,發展商手上有可以賣的單位價值近 700 億,樓價跌 10%,他們不見 70 億,所以政府大力推地時,他們就反應冷淡,只出極低價去投地,令土地賣不出,變相減少土地樓房供應,以支持樓價。所以政府要令更多中小型發展商入場買地,平衡這個局面。

 

按這個思路去睇,如今見到小型發展商投到地皮,政府似乎好成功突破大發展商的包圍。不過你細心分析,政府沒有外觀看那麼成功。

 

世界充滿互動,政府出招,發展商還招,牽一髮動全身,整個棋局就變了。過去政府暗藏高地位價政策,競投價不到政府心中的底價不賣,如今政府一改以往做法,無底價推地皮,表面上可增加土地供應。

 

但大發展商又變招,它們手上有好多農地,要起樓時和政府洽談去補地價,轉作住宅地皮,這些農地好比「窩輪」,價錢低低,槓桿大大,10 億農地,補地價後可以等如 80 億、100 億的可發展住宅地皮,所以農地是發展商手上的利器。他們見政府無底價推地,這些拍賣的靚地都如此便宜,就馬上停止手上農地的補地價。因為現貨也這麼便宜,要買直接買地皮現貨,不用浪費手上的「地皮窩輪」,將農地留為後用。結果是政府辛辛苦苦左挖右掘,到處找出一些「插針地皮」,怎知光是發展商減少將農地補地價,減少的土地供應多過增加的供應。

 

這一浸樓價上升,皆因政府為求通過辣招稅,在如何計算換樓的時間上,向和發展商關係密切的議員讓步,馬上令樓價扯高。發展商就利這幾個月樓價上升的空檔,大量賣樓,儲足彈藥,恐怕又可以捱多一年,和政府再鬥法了。發展商賣了貴樓,土地不平不買,他們的利錢不是少了,而是多了。

 

如今出現小發展商投得地皮,貌似出現可喜變化,但它們能提供樓宇的數量有限,遠未到影響市場的地步。土地供應控制在政府手裏 但房屋供應卻操控在大發展商的掌中,香港房地產市場的博奕,勝負未分。而政府壓低樓價的宏願,只能算是「革命尚未成功,同志仍需努力」。



升「呢」

2014 年 08 月 15 日 (07:28 PM)

昨天講到政府有意讓更多的中小型地產發展商可以投到地皮,例如將地皮分割,或者推出原本比較小型的「插針式」地盤。因此,近期也可以見到愈來愈多的中小型地產發展商成功投到地皮。

 

從這些中小型發展商的成長歷程,可以見到香港地產投資市場的變化。例如最近投到馬鞍山恒光街項目的小型發展商宏安集團,老闆鄧清河最初只是一名鋪位投資者,愈買愈多,積聚財富,最後更成為發展商。

 

香港有許多人有炒樓經驗,但估計當中絕大部份人未會想如何可以升「呢」(level, 即水平)。像宏安這些由小做大的炒家,或者美其名曰「投資者」,大約都經過同一個歷程。

 

炒樓者開始的時候主要炒住宅,因為住宅銀碼細,買賣方便,特別是在 1992 年之前,住宅可以做九成按揭,只需付出樓價的一成,便可以買樓。如果成交期夠長,在正式成交要去銀行上會前,已經可以轉售,這種買賣方式稱之為「摸貨」,在當時,炒樓真的很容易。

 

我在 1990 在樓市剛剛起飛的時候,我在港島東區用 250 多萬元買了一個 800 呎單位。上手業主好明顯是一名炒家,持貨只有半年,買入價 200 萬,沽出賺 50 萬。當時一般人都認為樓價仍有上升空間,該名炒家為什麼還未賺盡,便沽貨呢?我問經紀,經紀取笑我是「傻仔」,話該名炒家可以一開三、二開九,他在那間樓投資了 20 萬期,沽貨賺了 50 萬,套現了 70 萬元,可以再買三個單位。這就是當時炒家炒樓發達的方式。由於住宅可按成數多,商鋪按得少,住宅比較容易炒。

 

至 1992 年,住宅價格飆升,政府出招壓抑樓市,要求銀行將住宅按揭成數最多九成降低至七成,炒住宅要付三成按金,與商鋪相若,沒有了優勢。那些已經賺了不少的炒家轉去炒銀碼比較大的商鋪,或者近期的工廈商廈。不過,炒商鋪、工廈商廈又比住宅難度高些,除了金額比大得多之餘,還可能要進行加工,去提升物業的質素及水平,行內稱之為「化妝」。例如買入了比較舊的工廈單位,需要做些裝修,妝扮好門面出租或者出售。至於更高技術的化妝技巧,即是將位置比較偏僻的鋪位,包裝好租予便利店等大商號之後再出租出售。這是自行增值或者加工的「升呢」炒法。

 

再上一層,便成為中小型發展商。當然,正如前文所述,需要政府政策遷就,才能夠成功入場。入得到場,整套玩法都會截然不同。發展商買地起樓的總成本由地皮、建築成本以及財務開支三個部份組成,一般建設公共設施,還可以將面積「發水」大約一成,換句話說,原來的總成本便打了個九折。以後的賣樓所得減去總成本,便是利潤,一般計數有兩三成利潤才去做。

 

炒家與發展商的主要分別在於炒家持有一個商鋪,樓價升,他才有錢賺,樓價不升就白做。但作為發展商,買入了地皮,即使未來樓價不升不跌,也可以有兩至三成利潤,樓價升了食水更深。固然,發展商的投資要大得多,風險也會比較大,但回報亦更高。

 

香港社會在正常的情況下容許炒作,鼓勵投機,搞旺市場。現時樓市有這樣多的限制,有這樣多的稅項,主要是政府要壓住樓價瘋狂上升的不正常情況而已。我們從小炒家變成發展商的故事,可以看見香港社會實際上存在著許多機會,讓人不斷「升呢」,雖然投機被視為財富的掠奪,擴大貧富之間的差距,但這亦是一個資本主義的自由市場的特色。一些懂得如何變化的市場參與者,的確可以食盡這個制度所能夠提供的機會和好處。

 

盧永雄

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