[140909] 輸得起

金融 High Tea——輸得起
2014-09-08

樓市熱度回升,發展商推樓不停手。新地(016)股價及相關新聞推出樓花期長達 28 個月的將軍澳天晉 IIIA 共 206 伙,上周六下午已沽清。恒隆地產(101)股價及相關新聞推貨尾盤尖沙咀君臨天下,亦在上周六下午沽出第二批 52 伙,套現超過 13 億元,加上之前推的單位,兩輪合共沽 100 伙,共套現超過 23 億元。

        麵粉平過麵包好多的怪現象繼續出現,觀塘重建項目就是一例,值得一講再講。市建局首次推出第二、三期重建項目時流標,降低條件後再推出,由信置(083)股價及相關新聞和華置(127)股價及相關新聞組成財團中標,信置佔九成,華置佔一成,投得地皮可發展 1700 個單位,發展商入標價低於初次招標時所提出的 80 億元門檻,低於 70 億元,即樓面地價不多於 4679 元。有消息指,70 億元中標價屬於計及市建局分紅部份,扣除分紅實質地價更低至 60 億元,即樓面地價約 4011 元,差不多係將軍澳區地價,可見地價每況愈下。

        麵粉平過麵包好多

        計埋地皮可以發水約一成,樓面地價低過 4000 元一呎,加埋約 4000 元建築費,再加些財務支出,建築面積 8500 元一呎成本落到樓。現時開售中的「觀月.樺峯」正是觀塘市中心重建項目的第一期發展,平均實用呎價約 1.5 萬元,個別成交更達 1.6 萬元一呎。換言之若三四年後樓價不升不跌,信和加華置隨時賺近倍,即使樓價回落,仍然有好深水位可以抵銷風險。

        地價咁平樓價咁貴,麵粉平過麵包咁多,食水咁深,有好多人話係發展商夾埋食政府夾棍。我覺得咁多發展商,觀塘項目人人可以入標,無話夾埋讓信和黃志祥中標咁好人,而係喺咁嘅時勢下,大家要計數。

        首先項目大,風險也大。60 至 70 億元地價,加埋發展成本要 130 至 140 億元,仲要觀塘整個重建區未來新樓供應唔少,市好時去搶,遇正市況唔好時,賣樓有難度,所以大項目價錢低,其實係反映咗風險。

        其次係地皮供應多唔使急。發展商如工廠,一進一出,𠵱家在發展商心中,出貨難過入貨,去年出貨不順,今年好啲,本來以為今年出貨窗口較窄,點知玩到 8、9 月仲咁好玩。但你見發展商推盤不手軟,就知道佢哋心急去貨,甚至唔怕沽多啲,沽突啲,怕去到今年底美國聯儲局開始明示會加息時,賣樓又會慢番。

        只怕出貨唔怕入貨

        發展商出到貨就唔驚入唔到原料,你唔好以為只有拍地、競投項目,政府銳意增加供應,即使發展商手上有農地要補地價,政府都想加快批准,大發展商賣樓賣得多、無乜地時,就攞手上農地去補地價發展,都唔憂無地,所以推大地皮就採取唔平唔拍唔投的態度。

        第三係長線都唔敢太睇好。在發展商中,都不乏淡友,恒隆推出揸咗咁多年的尖沙咀君臨天下,仲要低過市價推盤,就係一種睇淡行為。長實(001)股價及相關新聞、新地近年都無重手投地,約 4000 元一呎的地價都唔去爭觀塘重建項目,都係反映咗佢哋長線睇得較淡。買地發展,係講緊四年後的市道,投地時都要估吓四年後嘅樓價,同埋食咁大個項目的風險。

        睇完以上的分析,你難免都得到睇淡樓價的結論,問題係短期樓價係咁升,又點去理解呢?或者可以用一個例子去說明,有個朋友係專業人士,做嘢好成功,現金收入好高,想擴展生意,睇緊一個銅鑼灣偏遠少少的地舖,2000 呎多啲,開價 5000 多萬,揸在炒家之手,佢大約都係想平手離場,牌面有賺,加埋手續費無乜賺。朋友心郁郁,問我點睇,佢係半自用(擴展生意)、半投資(揸住現金唔知做乜好)。

        高追貴貨長期之痛

        呢啲情況好難畀意見,因為佢唔係純投資,唔買就要租,若樓價向上,他畀租就等如幫人供樓。我只能好小心咁分析,話樓價短線可能再升,長線太貴唔值。

        呢一浸樓市之升,主要升住宅,而商舖就冇郁,主要同住宅的使用需要有關,內地叫「剛性需求」,好多人結婚要買樓,自己買唔起都有父母幫手畀首期,又或者幾年前沽咗樓,𠵱家頂唔順要買番,呢啲就係剛需,所以愈細碼樓就愈有得升,這是用家市場。

        但除咗本地供求外,全世界放水的大環境都對樓價都有影響,美國本來話明年加息,市場利息搶先上咗去,10 年美國國債利息今年 1 月時曾上過 3 厘高位,但最近反覆下跌,去番 2.4 厘,點解呢?因為去年日本量寬後,今次到歐洲經濟唔掂,要講量寬,可能在 12 月左右行美國式、大放水買國債形式的量寬。

        放水前景隱現,歐洲國債價格搶上,債息回落,最強的德國 10 年債息跌到 1 厘樓下,得番 0.95 厘,咁德國國債咁低息,美國國債有 2.5 至 2.6 厘時,美國經濟好過德國,錢就流去買美債,推低美債利息。利息係投資市場之母,阿媽奶水多,股市、樓市呢啲仔就快高長大。息低係推升各地樓市的主因,不獨香港如此,全世界都一樣。無人可以完全評估歐洲量寬的規模和結果,但在它放水之前,斷估先炒吓都無錯。呢啲係短炒市場,係逢低吸納炒一轉的市場。

        但買樓自用,係長線投資,就一定要睇回報,上面講那間舖,租金 10 多萬,租到出去都係 3.6 厘回報,但地偏少少唔易租出,若想快租出,收 10 萬元租,回報 2.4 厘,唔多吸引,租金回報低,表示樓價貴。結論係買不如租。我話你 5000 幾萬買間舖,到資金供應回復正常時,樓價租金一齊跌,去番 3000 至 4000 萬一啲都唔出奇,唔見 1500 萬,你好肉痛。高追貴資產是長期之痛。

        經濟需求無以為繼

        朋友好似好受教咁,我拉住佢唔畀佢走,要佢聽埋個結尾,唔好聽一半唔聽一半。樓市短線難測,「嗱嗱嗱,你話畀我聽係投資,唔係短炒,你想買呢間舖,𠵱家 5200 至 5300 萬唔買,明年變咗 6000 萬,你唔好怪我。第一你話自用,升咗唔會沽,升對你嚟講無乜用。

        第二係稅貴,雙倍印花稅加埋經紀佣,買間舖要畀 10% 使費,5300 萬買咗,加埋使費你要 5800、5900 萬,升到 6000 萬即使沽貨,其實無乜肉食,但無買時你見佢升會恨,到時唔好怪我。」即係話,買,你預咗長線跌時要輸得起。但唔買,樓價升咗上去,你無賺到本來可以賺的錢,亦是當輸咗,也要輸得起,你係唔想冒長線下跌之險,放棄了短炒升一轉的機會。

        你可能會問,唓,你點肯定長線會跌啫,可以一世唔跌㗎?其實這也是一個經濟學常識,樓價、租金、甚至建築等基層工種人工咁貴,長遠不可持續,除本地有開發不完的生意,旅客和政府,是市面各種需求之源,旅客難以源源不絕地升,香港自己承受不了,政府則是好天時用錢多,落雨時被逼收檔的用家,既然經濟需求不可以長久高速增長,高升了的成本,總有掉下來的一天,樓價長線隨經濟升沉,問題是那天何時到來。

        陸羽仁

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