[130502] 樓市陷入較長調整期

2013年5月2日

信報研究部 投資分析

樓市陷入較長調整期

自特區政府年初推出新一輪樓市調控措施,至今已踏入第三個月,樓價從高位出現輕微的調整,惟坊間分析普遍相信,是次樓市調整幅度將十分有限。今期我們試從一手樓宇供應數據及樓市市寬指標等表現,探討樓市未來的表現。

自今年2月22日推出新一輪樓市調控措施,政策對樓市的影響逐步浮現,讓我們先簡略總結一下,樓市在政府推出「辣招」至今的表現。

儘管調控措施推出初期,整體樓市交投萎縮,隨着市場逐步出現零星的減價成交個案,樓價出現輕微的調整。截至4月21日的最新數據顯示,整體樓價及分區樓價指數,在推出「辣招」後約1個月見頂回落(除新界東樓價指數於3月24日見頂外,其他區份和整體樓價指數的高位均於3月17日所創)。

迄今為止,整體樓價從高位回落約4%,較去年10月政府出招後僅回落2%為大,其他分區樓價回落的幅度則介乎2.6%至5.6%之間【圖1】。

此外,從分區樓價表現可發現,之前累積較大升幅的區份,即九龍區和新界東及西區,在是次調整中普遍錄得較大的下跌幅度。換言之,之前升勢過急的區份,現時調整的壓力也相對較大。

無論如何,整體樓價從3月高位回落的幅度,已較去年10月出招後為深,但跌幅尚算溫和,且市場有不少評論認為,往後樓市進一步下跌的幅度十分有限,畢竟低息環境持續,加上資金泛濫和投資者槓桿比率未算太高,令樓價難以大幅下挫。

然而,值得留意的是,自政府推出新一輪「辣招」後,市場流動性頓失,目前樓市的購買力,頗大比重是來自入場門檻較低的上車盤,而中、上價樓的交投可謂異常薄弱。

一手盤供應逐步增加

研究部根據房屋局截至今年首季的數據估算,未計及貨尾單位,今年可供發售的一手樓單位接近1.9萬個【圖2;註1】,是2004年有估算以來的新高。若連同貨尾單位,今年合共發售的一手樓單位約2.3萬個,按年升4%;雖然升幅未算顯著,惟反覆向上的趨勢明顯,均顯示一手樓供應逐步增加。

由此可見,今年發展商售樓壓力不輕,尤其目前市況對上車盤以外的樓盤需求相對薄弱,這最終會否迫使發展商下半年割價售樓,並觸發樓市較大的調整,值得留意。

那麼若從樓市市寬角度看,樓市的狀況又如何呢?為顧及部分未接觸過有關樓市市寬指標的讀者,在跟進指標的變化前,讓我們先簡略介紹有關指標。

研究部利用全港100個主要屋苑每周平均呎價的數據,編制了三類樓市市寬(market breadth)指標,分別:(1)屋苑樓價高於十周移動平均價比率──這是統計全港100個主要屋苑樓價高於10周平均價比率;(2)3個月平均升/跌(A/D)線── 統計100個主要屋苑樓價按周上升的數目,再減去下跌數目的3個月平均數;(3)屋苑樓價偏離52周新高/新低平均百分比── 量度主要屋苑從一年低位(高位)回升(回落)的平均百分比【註2】。

以下是這三類樓市市寬指標近月來的變化狀況:

屋苑樓價高於10周移動平均價比率:特區政府在今年2月推出「辣招」後,在隨後一個月樓價仍繼續反覆向上,於3月17日中原城市領先指數更攀升至108.14點的歷史新高;而統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率,當時亦回升至90%的偏高水平,即全港100個指數成分屋苑中,有90個高於其10周平均呎價【圖3】。

辣招效力浮現樓價回落

其後,「辣招」效力逐步浮現,這比率仍亦從90%超買區急挫,在短短五周內已回落至20%甚低水平,即只有20個屋苑的樓價高於10周平均價,創16個月以來新低。換言之,這比率從早前超買急挫後,回落至現時的超賣狀況。

正如上月本欄分析曾提及【註3】,這比率現已跌穿去年7月中和今年1月初的低位(約58%),甚至顯著低於50%強弱分界水平,意味是次樓價的調整的深度或時間將會較大和較長。

值得補充的是,樓市自2003年至今的上升周期中,僅曾出現過三次低於20%的水平,分別是2005年12月、2008年8月和2012年1月,其時的樓價不是出現較具深度的下跌,便是陷入較長的調整期。

三個月平均升/跌(A/D)線:隨着樓價於3月17日創新高,A/D線亦同日飆升至37個有記錄以來新高,即3個月內屋苑平均呎價錄得上升的,較下跌多出37個屋苑【圖4】。

其後,A/D線隨樓市回落出現急挫,至4月21日跌至11個的逾1年新低。按目前下跌速度推算,A/D線在未來二至三周內,將下挫至零水平附近,屆時便要留意這指標會否顯著低於零水平,進一步確認樓價進入較深或較長時間的調整期。

屋苑樓價偏離1年新高/新低平均百分比:儘管樓價已延至3月中才見頂,惟屋苑樓價高於52周新低平均百分比已於2月中率先回落,反映當時樓價上升動力已呈減弱迹象。隨後樓價見頂下滑,這比率進一步下跌。

截至4月21日為止,全港100個屋苑樓價從52周(即1年內)低位回升平均幅度為23.7%,較2月高位下跌達8個百分點【圖5;綠色位置】,確認樓價上升動力進一步減弱。

留意發展商會否減價

在現時樓價回軟/調整的市況中,宜留意屋苑樓價低於52周新高的平均百分比(即【圖5】粉紅色位置)。這比率已由早前接近零水平的歷史高位(意味全港100個屋苑呎價均處於1年新高水平),反覆下滑至近日的-4.1%,即100個屋苑呎價,平均較過去一年高位下跌約4%,反映樓市跌幅開始擴大。往後這比率若跌穿-10%的臨界水平,將可確認樓市有較深的調整。

總括而言,隨着特區政府於2月份再推出新一輪「辣招」後,對樓市的影響開始在3月份的數據逐步反映出來,整體樓價從歷史高位回落約4%。

雖然迄今整體樓價跌幅仍然溫和,惟發展商下半年會否在交投薄弱的市況下,作出較大幅度削價出貨,並進一步拉低整體樓價表現,值得留意。

樓市市寬表現方面,過去一個月多個市寬指標均從早前超買區急速回落,屋苑樓價高於10周移動平均比率甚至跌至20%超賣區的水平,或意味樓市步入較具深度或較長期調整的市況。

讀者宜繼續留意其他市寬指標往後轉差的情況,以便進一步確認後市發展。

註1:今年可供發售一手樓數目(未計及貨尾單位),相當於建築中但仍未發售的私人住宅數目,加上已批出土地仍未動工的數目,再除以3估算出來(假設發展商以3年時間售樓)。

註2:具體指標編制和應用方法,以及數據來源等的介紹,見2011年11月17日「探討本港樓價後市走勢」、2012年3月8日「樓市完成調整重拾升軌? 」和2012年5月3日「新界樓價跑贏市區」。

註3:見2013年3月28日「樓市嚴重超買後開始調整」。

分析員:呂梓毅

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