[120820] 樓市期望失控

■如今CY控制樓市無力,已惹來他和地產商講掂數之譏。

金融High Tea——
樓市期望失控
2012-08-20

在新特首「車前退後」討論一下樓市之後,新政府無乜招數打擊樓市之時,全城忽然出現搶盤狂熱,樓價突然猛升。若你早兩年以為樓市要爆,把自住樓賣掉,看新聞看到樓市之高價不斷扯高,好易心痛欲絕。

        樓價升跌,本來已不易估,加上政府換屆的政治因素,更加難估。香港樓價到今天的狀況,有兩大因素,第一,以美國為首的各國中央銀行大印銀紙,推行低息政策挽救經濟,大量新增金錢追逐不易隨價升而增加供應的資產,資產價格好易暴漲。第二,各地政府都出力管理,不希望出現太大個資產泡沫,拉扯樓價在大升市中頻現反覆。

        第一個因素低息環境全球通用,所以不止香港樓價升,北京、溫哥華、甚至以公營房屋供應多見稱的新加坡,樓價也急升。不過第二個因素各地不同,當地政府管理政策較佳,就維持到樓價變化較溫和。

        阿爺光打雷不下雨

        以內地為例,早兩年樓市都升得好急,阿爺用嚴厲手法調控,即全面控制資金供應,針對樓市提出限購令等政策。要知道阿爺面對的局面比香港困難得多,香港經濟屬外向型,本地樓市升跌,對經濟影響較少,換言之政策空間較大;反觀內地房地產是最重要的內需,是地方政府最主要收入來源,打擊樓市直接影響到經濟,出手空間較窄。

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近內地經濟急速回落,阿爺開始放水,樓市又有向上跡象,國務院馬上派督察組到16個省市研究當地房地產市場調控政策落實情況,據新華社上周六報道,督查工作已經完成,發現個別地方存在通過放鬆限購條件。國務院各有關部門在此次督查的基礎上,督促地方政府完善房地產市場調控政策,鞏固房地產市場調控成果。內地媒體透露,阿爺將會再出兩招打壓樓市,第一是加快增加房產稅試點(房產稅近似香港差餉,增加空置物業的持貨成本),第二招是提高二手樓交易稅。

        阿爺為維持經濟增長,似乎無太多硬招數推出,被瑞士信貸亞洲區首席經濟分析師陶冬形容為:「中央對房地產政策已悄悄地改變,光打雷、不下雨了」。但我認為中央起碼打雷也打出大動作,派晒督察組,驚死你唔知,而且將來點都有啲政策,唔落大雨都會落下毛毛雨,控制內地人對樓市的期望,起碼不用心急搶樓,但香港政府做咗乜?

        CY一上任即走樣

        去年好多人話上屆曾蔭權政府搞樓市搞得差,我就話睇埋現屆梁振英政府的做法你會發現,「沒有最差,只有更差」,現政府對樓市的政策,好快就陷入「噏得就噏」的亂局。

        CY在競選之時,不斷以樓市為主題,針對樓價高企,認為政府做得不夠,青年人買樓難,他的言談甚至令人有此印象,認為曾蔭權政府向發展商傾斜,相信CY上台後,好快可以將樓市撥亂反正。市民的期望被抬高了,自然不敢買樓,發展商也不敢投地兼加快開盤,令樓市有輕微下調之象,二手樓市受制於「特別印花稅」,更是水盡鵝飛。

        政客在選舉中妄作承諾,先騙得人民支持,上任後交得少少功課,惹來市民一頓臭罵,本是民主選舉司空見慣之事,只是沒想到香港未有全面民主,政客已經學到足而已。

        梁班子上台,市民聽見言,觀其行,先不論那些特首僭建、局長劏房的醜聞,單睇樓市政府,唔止走樣,簡直變樣。先講「聽其言」,CY由上任前講到高樓價係嚴重罪行那樣,變成高樓價是生活必然現象。

        他一上任已講不想打垮樓市,那時大家沒有上心,以為只是安撫唐營的口舌服務,直至個多星期前他上港台的節目,清楚講到「樓市很難預測,政府確保有足夠供應量的同時,不會拉低私人樓價遷就購買力。」

        好多市民當日支持梁振英做特首,就是希望他拉低樓價,如今聽到他這樣講,真係暈得一陣陣,據地產代理講,就是這一句「不會拉低私人樓價遷就購買力」,令大量市民撲出來搵二手樓,當日對CY調控樓價的希望愈高,今日的失望愈大,唯有自求多福了,這是期望失控後果。CY講完那句話後,自然被人鬧爆,到上周三又改口,出來講政府會密切留意樓市升勢,會採取措施,壓抑投機活動,防止過度信貸,確保樓市健康平穩發展云云。聽完都唔知信好定唔信好。

        再講吓「觀其行」,CY話要急市民之所急,政策唔使等全面配套,成熟一項先推一項,結果真正推出的是每年5000個居屋免補地價轉讓政策,一出就炒起二手居屋,接着觸發細價樓升市的恐慌,令二手業主到處瘋搶細價樓,沙田第一城河景細單位搶到7000幾元一呎,仲要有租約都照殺,咁搞下去,沙田第一城出現瘋狂價1萬元一呎的日子指日可待。

        管治無術調控無方

        CY其他樓市新政,例如起廉租青年單位,在市區插針式建屋,都是小政策,講到復建居屋又非常審慎,不似會大增供應。試問這些政策,一年可以增加多少單位,那些供應何時何日才會出台?CY所謂「成熟一項推一項」的手法,變成不斷推出散亂的細眉細眼政策,無人覺得這些碎料可以打低樓價。

        當日好多人批評曾蔭權打擊樓價無方,他的言論和政策仍然是一步步升溫,由初時話樓市只升豪宅無乜升細樓價,都後來承認細價樓都有炒風;政策是先收緊豪宅按揭,到推出針對炒樓的特別印花稅,推類似居屋的置安心計劃,到後來較大量增加土地供應,每年要供應可興建二萬單位的土地。今年看CY的評論和政策,你都唔知佢係唔係真係想控制樓價,當佢話「唔會拉低樓價遷就購買力」,客觀上只關心公屋、居屋甚至那些無關痛癢的青年宿舍時,若中產人士資產超過買居屋標準時,又準備結婚,唔去搶樓莫非還想靠政府?

        狂升暴跌責在政府

        當日曾蔭權控制樓價不力,坊間有兩個解釋,第一是他和地產商勾結,第二是他怕環球經濟環境差,不想出招過猛在任內令樓價暴跌。如今CY控制樓市無力,已惹來他和地產商講掂數之譏,但我估他搞到咁亂有三個可能理由,第一是他的政府一上任就身子虛弱不想再得罪發展商惹來政治反彈,第二是他和曾蔭權一樣怕環球經濟差出重招會隊冧樓市,他當日批評「煲呔曾」無料到,其實讓他去做也是一樣。第三是新政府是「童子軍治港」,理論多多,識講唔識做,「煲呔曾」點衰都好都有點管治術,步步出招都控住樓價唔好升得太勁,梁振英連這點管治術都唔識,講多錯多,搞到人人搶樓。

        梁振英咁搞法,連對付高樓價的信用都失埋,樓價還有可能再暴升,甚至再出點碎料散招去打擊都控制唔住,樓市已進入喪升階段。投資市場沒有狂升何來暴跌,政府被人鬧得多,最後唯有被逼推出類似八萬五的政策毒死樓市。樓市未來還似會升,賣樓者呢一兩年會好痛,但在高位追入買樓者,開心一段時間後,可能會痛五年十年。政府搞得唔好,市民受害。

        陸羽仁
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