[120310] 依按息走勢 善用供樓扣稅

供樓智慧 - 供樓利息扣稅額


財政預算案提及將居所貸款利息扣稅期由原定十年延長至十五年 (2012),以紓解供樓人士的稅務負擔。供樓人士可於十五個課稅年度申請將供樓利息撥作薪俸稅或個人入息課稅扣除額,每個年度的扣除額最高為10萬元。由於十五個扣稅年期由納稅人自由選擇,故業主可根據息率走勢預期、換樓計劃、入息狀況或按自己不同需要選擇是否使用有關按息扣稅期。


以目前平均按息僅2.3厘計算,按揭額約達400多萬元方可足額使用10萬元按息扣稅額。由於居所貸款利息扣稅優惠已推出超過十年,不少業主可能已享用完十個扣稅年期,換言之,現時只餘下五個年期可供扣稅。以現時銀行批出的平均按揭金額約250萬元計算,整年之按息僅約5萬多元,若預計將來換樓所需按揭貸款額較大,可考慮留待其他課稅年度才使用按息扣稅額。


何時使用供樓利息扣稅額較著數?實際上需視乎業主預計何時可較貼近使用達10萬元扣稅額上限。現時處於低息期,未來息率總會掉頭回升,假若未能用盡該年度的按息扣稅額,而尚有較長如超過20年的供款期,大可考慮將來利息回升時才使用扣稅額。但若然利息較平穩或偏高,於較早的供樓年期便更有機會足額使用10萬元按息扣稅額,原因是按揭以息隨本減的方式計算利息,開首數年的利息比例較高。


上車人士或許希望及早使用按息扣稅優惠以減輕負擔,由於首次置業人士足有長達15個年期可供扣稅,故先按自己情況享用扣稅優惠才於其後年度考慮是否連續性使用便可了,亦說不定有關優惠於未來或再延長。


倘若納稅人在扣減了各項免稅額後,該年度的應課稅入息實額不太高,可以考慮留待將來入息較高或有較大需要時才享用扣稅優惠。因為稅率是按照應課稅入息實額累進計算,首4萬元以內之稅率僅2%,再另外4萬元的稅率已升至7%,而稅率最高達17%,當中的差幅甚大,故入息較高的人士可透過免稅額減免的稅款亦越大。


另外,按息扣稅額是以整個物業而非個人支出的供樓利息計算,很多夫婦都是以長命契形式聯權共有物業單位,若兩夫婦皆為納稅人士,基本上只能平均享用該物業的供樓利息扣除額,即每人只能分別扣除5萬元,而非10萬元。情況亦有例外,如妻子屬於家庭住婦,無需要納稅,便可提名丈夫全數享用10萬元扣稅額。若然有關物業單位由分權共有人持有,例如是哥哥擁有3/4業權,弟弟擁有餘下的1/4業權,那哥哥及弟弟便會分別按比例獲扣除7萬5千元及2萬5千元供樓利息。


注意申報供樓利息扣稅額之有關物業必須為納稅人的主要居所,換言之,若單位並非住宅,而屬於工商舖類別,該單位並不可用作扣稅。另若然納稅人從發展商購買樓花並選擇即供付款,而有關單位並未可供入伙,即並非納稅人於該年度居住的地方,有關樓花按揭利息亦不可用作扣稅。


不少業主亦愛將物業重按套現作投資之用,那便需要留意,即使有關單位用作自住,但假若有關按揭貸款並非用作購置物業,而是用作其他用途,有關涉及之按息亦不可用作扣稅。納稅人都希望想辦法運用扣稅額減輕稅務負擔,目前每人合共可選擇15個年度的供樓利息扣稅期,要適時運用得宜,才可多收慳稅之效。


上文轉載自經濟日報置業家居樓市講場專欄 (2012)

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