[120528] 洪水鬥巨熊

金融High Tea——洪水鬥巨熊
2012-05-28
房協在深水埗的新盤喜雅加價加推到8200元一呎,市民以為房協盤好平,排隊去買。政府睇到這種樓價,自然有少少眼凸,規劃局局長林鄭月娥急推可建5000單位的土地出市場,金融管理局總裁陳德霖話若樓價再升會推逆周期措施去控制。地產代理老闆施永青話港樓全球最健康,無得「炒」無泡沫,直指陳德霖「斷錯症,落錯藥」咁話,一場口水戰相當有趣。

        金管局陳總自認敝鄉,話對樓市「唔識睇」,但樓價再升佢會出招,一般估會再收緊按揭成數。樓價乾升,股市急挫,買樓者都有少少窒步,二手成交靜過鬼,做代理老闆的聽到金管局陳總還說要打擊樓市,自然火上心頭,但係話「香港樓市全世界都無咁健康」,似乎又誇張咗好多。

        睇 



房協的深水埗樓都賣到咁貴,好易睇到香港樓市有泡沫。所謂泡沫,就係資產價格猛漲,脫離了經濟基本因素,超升的價格就是泡沫。以深水埗樓為例,正常市道,買樓放租,都有4厘幾、5厘租金收益(舊樓回報更高),但以喜雅為例,以現時租金計,估計明年收樓市有3厘租金收益都算唔錯,以8200元一呎樓價計,600呎樓價是492萬,3厘租金收益即係收14.7萬一年租,若同一金額的14.7萬租金有5厘租金收益時,樓價只是295萬,3厘收益和5厘收益比較,同一間600呎樓樓價貴了接近200萬!

        泡沫出現未會即爆

        話本港的樓宇空置率僅4.3%,低於世界5%的自然空置率水平,又話60%小業主已供滿樓,樓市由用家主導等等,並不能以此證明樓市無泡沫,只能證明住宅樓市炒風較低。而住宅樓市炒風遠不如97年,正正是政府引入特別印花稅等措施去大力干預的結果。如果政府不去落藥干預,炒風更烈,中原樓價指數可能不是目前的103,而是150,甚至200。

        好多人混淆了樓市有泡沫和樓市馬上會跌兩個概念,有泡沫不等如馬上會跌,樓市形成泡沫的基本因素未被破壞,樓價不會馬上急跌。正如日本在80年代股票升上100倍市盈率時,已有巨大泡沫,但股市不但沒有馬上爆,最後還升到300倍市盈率才爆。由這例子可知,判斷有無泡沫有相對客觀標準,但判斷到有泡沫不能推論泡沫馬上會爆破。瘋狂的市場,有時是「沒有最癲,只有更癲」,日本樓價亦曾升上買樓要供100年才供得完的日子,癲升的時候,好難估頂。

        我跑遍世界各地,發現唔止香港樓市有泡,從加拿大多倫多、中國上海、新加坡,到處的樓市都有泡沫。世界性的資產泡沫,由美國和歐洲央行大印銀紙救市促成,銀紙突然成倍成倍地增加,但實物資產哪能這麼快地增長,所以自08年起央行救市的結果是資產大幅炒高,各地的樓市、商品、甚至美國國庫債券,都炒上驚人的高位,股票、特別是香港和大陸的股票,已經算是較差的資產,股價格升幅追不上樓、債和商品。股票可以印出來,理論上供應無限,在金融海嘯中,各地銀行都大量印股票發行新股充實資本,股票供應多了,大量吸收資金,約束了升幅。但樓宇供應周期要四、五年,不能因為需求大馬上大增供應,自然被炒到飛起。

        一浪放水一浪炒高

        本地政府政策對樓市有正反映響,這幾年新樓供應太少,加劇了樓價升幅,政府在兩年前推出特別印花稅,又勒住急升的樓價,一加一減後,香港樓市已經唔算最癲,但睇價錢而家都開始有啲癲癲地。

        在癲升的市場,是一個傻瓜找下一個傻瓜的遊戲,貴價的東西好難長線投資,但不等如不可以短炒。在日股100倍市盈率時叫你唔好買,你轉眼見佢升到200、300倍,你會覺得叫你唔買係錯,其實100倍市盈率時應該叫人唔好投資,炒作就你諗你啦,睇吓你食胡快,還是個市冧得快。至於本地樓市,政府在樓價升時不斷出招,最致命的是推出超高的特別印花稅,亦令炒樓的風險急升。

        全球資產價格急升,和以美國聯儲局為首的環球央行放水,有莫大關係,睇番美股一放水就升,措施到期後就頂唔住回落,大跌10%至15%,然後再有新刺激措施又升番,仲一級級向上添(見附圖)。問題係呢個放水循環可唔可以好健康咁停低?而家聯儲局利用所謂扭曲操戶(沽短債買長債),買起咗70%美國5年期至30年期長債,佢做莊買起晒個市,夾高債價,推低債息,10年期債息跌到1厘幾,令美國定息樓按跌到3厘幾的歷史低位。但扭曲操作6月底到期,若無新放水政策延續,聯儲局要放番手持的70%美債出街,邊個買?

        商品先爆等待救援

        自09年3月金融風暴轉向反彈的日子起計,如今已過3年,美股仲做到一級級上的牛市形態,但部份商品已爆咗煲,好似天然氣價早在2008年7月升上每百萬熱能13.275美元的高位,好快就爆咗,到2010年跌到1.907美元,而家叫做反彈咗三成,都只係2.575美元,可說係炒得最癲,爆得最勁的商品。包含28種商品價格的CRB商品指數最有代表性,CRB指數在世紀初主要在200至250浮沉,從2002年開始起步,當時是911災難後聯儲局大減息的年代,利息向下,商品價格一路向上,到去年4月升到691的歷史高位後急回,現價518,跌咗25%,以高位回落20%就進入熊市的定義,商品早過房產和股票,進入熊市。

        多數商品和經濟需求有直接關係,對經濟放慢最敏感,股市受資金供應影響大,而房產除了受資金影響,亦受使用需求和供應彈性少所驅動,所以房產是最牛的資產。不過要小心的是商品市場已現熊蹤,往後繼續是央行放水對抗巨熊的格局,資產價格會十分波動,往往是急跌後遇干預又急彈。令人擔心的是放水放得多通脹愈來愈高,放水政策不能永遠持續,到通脹太高央行要被逼停止放水之時,便是升得最癲的房產價格爆煲之日,房產不同股票,要走也不容易走也。

        陸羽仁
Comments