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[121124] 彈性日落條款可取

新論
彈性日落條款可取

昨天我們從政經大局的角度,分析了政府不可能向地產建設商會就BSD的改革建議,而向地產發展商們低頭,否則將會釀成一場政治大災難,令到市民對香港政府的信任破產,影響了整個社會的繁榮穩定。在今天,我們則去逐點討論地產建設商會的具體內容。


豪宅避BSD違徵稅原則
第一點是超過3,000萬元的豪宅免收BSD,有論者以為,這造成了徵稅的不公平,是違反原則,也會加深了仇富情緒。事實上,從徵稅的角度看,從來只有窮人低稅,富人高稅,以樓宇買賣印花稅為例子,低價樓宇是從免稅到低稅,一路累進,以至於豪宅是最高稅率,這是公平的做法。所以,從來只會有豪宅加稅,普通住宅則減稅,如果政府反其道而行之,實行一種只對平民百姓徵收的稅項,這在中文成語,叫作「倒行逆施」,必然會遭到市民的唾棄。
除了違反公平、加深仇富之外,也有另外的問題。從曾蔭權政府開始,政府收緊樓宇供應的最大理由,就是為了「金融安全」,所以金融管理局一直以來,都以金融安全為理由去干預樓市。如果從「金融安全」的角度去看,豪宅的崩盤,對於金融的危害性會更加巨大,因為豪宅所牽涉的銀碼巨大,不可能憑藉收入而供樓,所以它是金融產品。
反觀普通的住宅,供樓的錢來自市民的打工收入,金融安全性反而比豪宅安全得多。
所以政府更加不能任由豪宅的價格飛升上去,因為豪宅的價格不穩定,更會影響到金融的安全性。再者,豪宅和普通住宅的價格也是息息相關的,如果豪宅的價格升了上去,也會帶動普通住宅的價格,這是牽一髮而動全身的格局,絕對沒有可能放寬豪宅的BSD,而不影響普通住宅的價格,這是毫無道理的。


豈容藉公司名義逃稅
第二點,本地居民作為董事或股東的公司,作為買家,可以豁免BSD。其實政府的立場,正是要用家入市,反對炒家,而用公司名義,而不是私人名義買樓,只是一種合法而取巧的方法,炒家已經用此方法,逃過了不少稅項。政府非但根本不應鼓勵,反而應該是設法堵塞這漏洞才對。政府應該鼓勵的,反而是以私人名義購買的第一幢自住樓宇,如果政府有任何立法鼓勵公司買家,同樣也是一句話,倒行逆施。
第三點,是有關舊樓重建的豁免。這個建議,雖然表面上是有利於舊樓重建,但是想深一層,誰人有能力去作出舊樓重建呢?答案是地產發展商。換言之,如果實行了這項豁免,同樣地,也會加深了普羅大眾仇富的情緒。再說,從舊樓的角度去看,不重建的舊樓畢竟比重建的數目為多,況且,誰人會住在舊樓呢?答案是中下階層。如果政府對舊樓重建實行了豁免,結果就是,舊樓的價格急升,受害者是中下階層,這又將引起了另一場的政治危機。


樓價低迷才吸引重建
所以我們認為,對舊樓重建的豁免,也是不可能的。再說,有一個簡單的道理,卻是連很多學者和地產專家也不明白的。學者和專家往往用經濟學的推論,以為樓價越高,地產發展商重建舊區的意慾越大,這個理論是錯的。
地產發展商的思維,比學者和專家都高明得多。由於舊區重建需時,而地產發展則需時甚久,所以地產發展商往往是等樓價低迷時,大量收樓,慢慢重建,到得推出市場時,正好樓價回升,這才是低價買入,高價賣出的好買賣。
所以,在樓價高企時,地產商會傾向於翻新舊廈,而不會重建,因為翻新的時間快得多,但是,翻新卻並沒有增加樓面面積,因此也不會改善居住情況。在這個樓價高企的情況下,我們並不認為,地產發展商會積極於舊區重建,現時會繼續下去的,只會是收購行動已進行得七七八八的,買入時的成本很低,當然也不會介意於餘下少許單位的BSD。


措施只立不廢礙樓市
對於地產建設商會的提議當中,我們唯一同意,而且還是大力讚成的,只有一項,就是「日落條款」。正如我們一直說的,這20年來,香港政府因應樓價的升升跌跌,不停的作出調節樓市的措施,有的意圖令它不升,有的則意圖令它不跌,其中自然大有互相矛盾的地方,而且每一種調控樓市的措施,都是一種市場扭曲,對自由市場是不利的。
但是,在這20年來,政府的措施從來只有立,沒有廢,結果就把把樓市扭曲到人不人、鬼不鬼,終至今日的這個田地。反觀當年港英政府,在1921年,因為樓宇供應不足,租金太貴,結果實行了租務管制。但是當在1926年,樓宇供應正常了,便把租務管制取消了,讓市場回復正常。我們一直同意梁振英調控樓市的措施,但是,這種種的措施,都不過是臨時的手段,長期而言,是必須取消,讓市場回復正常的。
所以,在原則上,我們同意在數年之後,待得樓宇供應漸漸平衡了,便可以對所有的措施作出一個總檢討,再逐步取消這些限制。但,這當然只是一個「彈性的日落」﹕不妨規定一個作出總檢討的時間表,但是在今日的情況下,如果硬性規定一個「日落」的時間表,顯然還是不適合的。

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