[110723] 橡皮圈論樓市

重點新聞 2011年7月23日 香港財經

高力盧永輝:橡皮圈論樓市

樓市是香港經濟的命脈,一顰一笑,都牽引著700萬港人的情緒。信網一連二日,就你我所關心的樓市走勢及房地產有趣現象進行深入的討論,並歡迎各方好友提出意見,大家輕輕鬆鬆暢談樓市。今日,高力國際亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝率先為樓市把脈,以橡皮圈比喻樓市物極必反的現象,並警告如果樓市繼續「乾升」,則恐怕已陷入強弩之末的狀態。以下為全文。

從事物業市場研究分析以來,筆者一直留意本港物業成交量與樓價走勢。大部份人會以樓價來評估樓市動向,因容易解讀;然而細心剖析樓價與成交量兩者關係,你會發現箇中奧妙,尤其是當樓市開始轉向之際。

樓價和成交量通常走在同一方向,但試想像它們是一條橡皮圈的兩端,拉動橡皮圈時兩者會走在相反方向,但拉力扯動至某一程度便會終止或斷開。物業市場正如這個橡皮圈,由2011年初開始被拉動,樓價向上升,成交量下跌。

從按年變動分析,2011年6月平均樓價按年上升17%,成交量下跌約10%,這個量價背離的情況若持續,是一個負面訊號警報樓市即將回落,至於是何時,則是一個更值得關注的問題。

筆者嘗試從過去的數據來分析:1998年及2008年樓市步入低潮,樓價和成交量背道而行的情況分別持續了13及15個月,量價背馳雖不時出現,但關鍵是兩者之間的差距程度 (即是成交量變幅百分比減去樓價變幅百分比) 及其持續期。在前述的兩個周期,最嚴重的差距出現在1997年12月,達-87%,及2008年8月的-91%;而樓價在2007年8月及2008年6月見頂,當時成交量與樓價的差距為-23%及-37%。

2011年6月,量價差距為-19%,並且持續了七個月,從持續期來看,未來6至12月是關鍵時刻。假設未來12個月成交量會再跌15%,樓價再升15%,估計巳是樓市極限; 若成交量跌25%, 樓價頂多再升5%, 如此類推。樓市若要平隱發展,量價差距程度應調至正常4%的水平,成交量必須要增加,沒有成交量上升支持,樓價升勢不會持續。

在市場當中有多個因素可解釋量價背離的現象,例如:2010年11月政府推出額外印花稅、2011年第二季本地銀行調低樓宇按揭成數,但最明顯的原因是利率上調,雖然2011年上半年銀行最優惠利率及同業拆息未有大變動,但實質按揭利率上升了200點子。大部份人認為目前仍算是低息環境,事實上息口已默默地向上游。當然,國家收緊信貸的調控措施對本港的資金流動性有一定影響,筆者近期有聽聞除了中小型住宅市場買家外,有大型房地產投資基金在融資方面亦遇到困難。

總結,如果樓價升勢繼續不獲成交確認,恐怕樓市已是強弩之末。

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