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[110523] 近半港家庭十年後身家逾百萬美元?

2011年5月23日

投資者日記

畢老林


5月22日,周日。在位期間三緘其口,從不就樓市「說三道四」的任志剛,卸下金管局總裁重擔後,三番四次圍繞物業市場發聲。在其繼任人陳德霖一而再、再而三就樓市和息率示警之際,任氏上周六在一個公開論壇開腔,雖以「不在其位,不謀其政」八字真言,婉拒向政府授予應付資產泡沫「錦囊」,惟三句不離本行,以資本市場術語──長、短、平盤──妙論市民應對樓市急升之道。

任志剛言論的「精粹」,一為當局若不「出招」,樓價在沒有政策風險下易升難跌,「無殼」一族不因應負擔能力置業自住,長遠便得承受樓價持續攀升的風險,是為「短盤」。按此思路順藤摸瓜,第二點就是有樓自住不買不賣,乃屬「平盤」。最後一類在自住居所以外double up,持有超過一個單位,不論投資投機,皆為「長盤」。

言下之意,清楚不過:未「平盤」的市民應量力而為,按可負擔水平伺機「上車」;已「平盤」者是否加碼追揸,平盤變長盤,任氏的忠告是慎防政府突出重招打壓樓市,殺投資者一個措手不及。換句話說,視個人能力而定,平盤長盤悉隨尊便,惟「短盤」卻萬萬不可。從這句話可見,任志剛對本港樓市出現結構性轉變(內地買家比例不斷上升,本地物業已不限於七百萬人的市場),深信不疑。

自住物業成財富關鍵

任氏言論會否令尚未置業的市民急上加急,興起盡快「上車」之念,為本已熾熱的樓市火上添油,留給讀者判斷。然而,老畢周末閒讀,發現稅務/顧問Big Four之一德勤(Deloitte)上載了一份新鮮滾熱辣的報告,題為《未來十年百萬(美元)家庭環球財富》(The Next Decade in Global Wealth Among Millionaire Households),當中有關香港和內地富戶身家走勢的章節,非但對觀察本港樓市甚有幫助,於內地財富增長如何左右本地資產市場,亦可提供一些有用的線索。

一般而言,財富報告在處理房地產項目時,只計任志剛口中的「長盤」(非自住物業),原因是「長盤」性質屬「可投資資產」(investable assets),自住居所卻非純為投資,界線難定,是以將之剔除。然而,德勤以跨地域數據搜集涉及的技術原因,把自住居所算入調查之中,這對財富報告的可靠性有正面抑或負面影響,當由識者評論。可是,港人大都甘於把半生積蓄押上,節衣縮食亦要供樓,內地同胞則樂於南下買「貴」樓,令有樓自住與「無殼」一族財富愈拉愈遠,德勤對資產的歸類方式縱有爭議,但「錯有錯着」,港人與「磚頭」的不解之緣,益發彰彰明甚。

調查中一個令Hongkongers「振奮」的發現是,德勤估計到2020年,本港多達47%家庭(總數117.8萬戶),財富將在百萬(美元.下同)以上【圖1】,與2011年估計71.1萬戶比較,增長達66%。然而,所謂富有大小,德勤相信十年後身家在500萬至3000萬的本港家庭,較2011年將激增147%,升幅最大,而財富在100萬至500萬的港人,十年後較今天增長49%;身家3000萬以上的「超級富戶」,同期將增長31%。然而,以比例計,「小富」仍佔大多數,財富在100萬至500萬的組別,十年後於本港百萬富翁中將佔74%。

雖說「小富」,惟100萬美元折合港幣近800萬,500萬美元即近4000萬,港人真的如此富有,以致十年後近半家庭身家在百萬美元以上?

德勤在報告中提到,以密度(Density,即百萬富翁佔總人口比例)計算,2020年香港有銀士將全球稱冠;之所以如此,當然是拜德勤在財富定義中納入自住物業所賜。

本港人口略超700萬(去年底為709.76萬),這點人盡皆知。然而,本港家庭戶數多少,大家可有概念?根據香港統計處的最新數字(2011年1-3月),本地家庭總數為234.31萬,每戶平均2.9人,整體房屋自置自住率(公私營合計)為52.9%;單計私樓,自置自住在私營物業中比例高達70.2%!

「走不出去」跑來港?

從上述數字可見,不計公營房屋,本港私營物業自置自住比率甚高。由此可見,深信「供勝於租」、鍾情「磚頭」者多不勝數,樓價如像任志剛所言,在政府沒有大動作下,持續上升「無可避免」,本港百萬富翁比例十年後當真近半,不足為奇。

值得注意的是,德勤同時發表了中港兩地最富有1%家庭目前的資產分布狀況【圖2】。從各類資產佔投資組合比例可見,發達經濟體中美國、英國和加拿大,住宅物業佔比分別為22%、20%和21%;反觀中港,「磚頭」佔比同為35%。從圖2可見,內地的資產歸類只有四種——本地股票、本地債券、現金/其他,以及住宅物業。這中間,本地股票和商業股權二合為一,買股票等於投資生意,惟內地缺乏對外投資渠道,最富有的1%家庭,身家都集中在股樓,「走不出去」的資金,有多少「跑」到香港置業?

德勤報告中內地富戶資產分布,住宅物業「中港不分」,實情如何難以說準。然而,國際物業代理Knight Frank的統計顯示,內地投資者2004年在本港高端住宅銷售中,比例只有4%,去年已達17%。Knight Frank引用本港地產經紀的訊息,指內地數逾五萬、身家億億聲(以人民幣計)的富戶,已成為業界必爭的對象。

聰明人都不會把話說盡,李嘉誠如此,任志剛亦然,後者一句:「我希望亦相信政府有智慧推出合適降溫措施,既能解決市民置業又不違自由市場運作……。」前「特區第一能吏」出此難題,煲呔陳總睇你點接?
 


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